脱法ハウス

100%合法のシェアハウスとは

知られざる脱法シェアハウスの実態とは?

新聞記事「脱法ハウス」

シェアハウス人気が高まるにつれて脱法ハウス(違法貸しルーム)も急速に増え、その劣悪な住環境がニュースなどで報道されたことで社会的にも大きな注目を集めました。

たとえば空き倉庫やマンションなどにベニヤ板やパーテーションなどで仕切りを作り、1.5畳ほどの非常に狭いスペースに入居者を押し込めるという方法です。このような脱法ハウスでは安定した運営ができないばかりか、火災などで破綻するリスクもあり大変危険です

シェアハウスは建築基準法のうえでは寄宿舎になります

脱法シェアハウス(脱法ハウス)とは、TV番組や新聞などメディアで紹介された際の名前が広まったもので、国交省のホームページでは「違法貸しルーム」と呼ばれています。のちほど詳しくご紹介しますが、シェアハウスとは建築基準法のうえでは寄宿舎に該当するため、合法で運営するには様々なルールに則りリフォームなどを行わなければなりません。

平成23年7月時点でのデータによるとシェアハウス全体の約2割が“脱法ハウス”とされており、入居者の安心安全を無視した運営を行っているケースが多々ありました。たとえば大手不動産情報サイトでは下記のような物件も掲載されていたのです。

脱法ハウスの間取り図例

このようにマンションや倉庫などを細かく仕切り、1部屋が約1.3畳ほどの小さなスペースを大量につくっているケースもありました。倉庫などは本来であれば人が住むことを想定しておらず、万が一火災などが起きた際に被害が大きくなることも考えられます。このようなシェアハウスが問題視され、現在では寄宿舎として認められていないものは“脱法ハウス”とされているのです。

もちろんこのように既存の建物をリノベーションしたとしても、それが法令を準拠しているのであれば問題ありません。現に空き家などを活用してシェアハウスとして転用するという方法も多くの投資家が注目しています。しかし、数多くある企業の中から信頼できる一社を探すのはとても難しいもの。

また、リノベーションのみでなく管理まで委託できる企業を探すとなると、実績や管理の内容(清掃や入居者募集、クレーム対応など)も気になるところです。通常のマンションやアパートとは異なり、シェアハウスの管理は多岐に渡ります。そのため企業によっては独自のノウハウを蓄積しており、入居率にも大きく影響するのです。

どのような物件が脱法ハウスと呼ばれるのか?

国土交通省によると、脱法ハウスの参考例として下記のようなものが挙げられています。

  • 窓がない(採光をとっていないものは違法)
  • 火災や地震などもしもの時の避難経路を設けていない
  • 各スペースを仕切る板が天井まで届いていない
  • 押入れほどの非常に狭いスペース

隣室との堺にある壁が天井まで達していない、窓がないなどの物件で火災が起きれば、火の周りが早くなり避難できずに被害が拡大する恐れもあります。また脱法ハウスでは「寄宿舎」として用途変更がされておらず倉庫のままになっていることも多々あるため、たとえ火災保険に加入していたとしても保険の適用が受けられずに多大な損害が発生することも考えられます。

※参考:脱法シェアハウスに潜む火災や放火の危険とは?

天井までの高さが1メートルほどしかなく立ち上がることもできないなど、本当にこのような物件があるのかと思われるかもしれませんが、未だに規制を守らず違法なままで運営しているものもあるようです。

現在も国土交通省は脱法ハウスについての情報提供を求めているため、シェアハウスを始める場合は必ず合法で行いましょう。とくに戸建てを購入してリフォームを施すなどの場合は用途変更などに注意してください。

激狭、激安シェアハウスとして運営するものもある

2013年1月29日に「Nスタ」という番組で紹介されている物件などは、脱法シェアハウスの実態がよく分かるかと思います。

(Nスタ概要)

東京渋谷駅前から歩いて15分のところに激せま部屋がある。2DKのマンションをシェアハウスに改造し、合計12部屋の男性専用の激せまシェアハウス。一つの部屋は1.5畳で、高さははずか90センチしかない。そして部屋の家賃は光熱費込みで4万5000円。 この部屋住むのは起業を目指す男性。去年の12月まで千葉県の実家に住むサラリーマンだったが、起業を目指すためバックひとつで上京したという。

1.5畳といえば押入れとほぼ同じ広さです。このような狭いスペースを男性は月4万5000円の家賃で借りているとのこと。今でこそ一棟物件でのシェアハウス運営が一般的になりましたが、かつてはマンションの一室にパーテーションなどで仕切りをいれただけのものも多々ありました。

シェアハウス参考例

しかしこのような物件でも空きが出ればすぐに次の入居が決まるほど高いニーズがあったのです。規制が施工されてからは脱法ハウスの数も徐々に減り、その一方で寄宿舎として運営する合法ハウスには大きなチャンスが生まれたのです。

国土交通省によってシェアハウスの規制が発表された

平成25年9月6日に国土交通省は脱法シェアハウスを取り締まるべく「違法貸しルーム対策に関する通知について」を発表しました。

簡単にいえば「寄宿舎」として認められた物件のみがシェアハウスとして合法であるということを公表したということです。それまでは明確なルールがないことを理由にマンションなどでシェアハウスを運営していた企業などもありましたが、これらに対して「違法である」と断言したことになります。これにより基準を満たすように改築しないものはシェアハウスとして合法的に運営することができなくなりました。

たとえばシェアハウスでは入居者の募集などはポータルサイトなどインターネット上で行なうことが多いのですが、脱法ハウスのままでは掲載も難しくなります。問い合わせ数の激減などで利回りが悪化し、シェアハウス経営から撤退するケースもみられました。

数が減ったことで寄宿舎シェアハウスへの需要が高まった

寄宿舎型シェアハウス

シェアハウスの数が減ったことで入居したくてもできない人が増え、合法シェアハウスへの需要が高まりました。またルールが明確になったことで合法シェアハウスは金融機関からの融資も受けやすくなるなど、新しい投資チャンスとして多くのかたが注目し始めたのです。

ミライトハウスでご紹介しているシェアハウスは寄宿舎として認められた100%合法ハウスです。コンプライアンスをクリアしているのでローンを組むことも可能。さらにサブリースをご利用いただくことで入居者募集や清掃、クレーム対応などの多岐にわたる業務をすべて管理会社が行います。詳しい物件情報やサブリースについての内容もセミナーや出張個別相談でお伝えしております。ご不明な点などございましたら何でもお気軽にお尋ねください。

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