サラリーマン大家さんが減っている理由

なぜ一棟か?年収や目的で変わるオススメ投資法とは

なぜ不動産投資を始めるのか?目的や年収は人それぞれ違う

不動産投資に興味を持つキッカケは人それぞれ違います。たとえば「年収が低いので副収入が欲しい」というかた、「年収は高いがプライベートが無いので家族のためにも早期リタイアを考えている」「リストラや給与減額されても良いように、会社に頼らない生き方をしたい」というかたも多いのではないでしょうか。

キッカケはまったく異なりますが、不動産投資を始めたいという想いは皆さん同じです。ただし年収や目的などが違えばオススメな投資方法も変わるもの。たとえ同じ物件を同じように購入したとしても、成功するかたと失敗するかたがおられるのは、このような理由があるからです。

では年収が高いかたや、より安定した家賃収入を得たいかたにオススメの方法とは何か。ここで確認しておきましょう。

1.融資審査にも有利!高い属性を活かした不動産投資とは

融資審査にも有利!高い属性を活かした不動産投資とは

まず結論からいえば、年収の高いサラリーマンのかたや大企業にお勤めのかた、公務員、医師、士業にあたるかたなど属性の高いかたにオススメな方法は一棟の物件を購入するというものです。

不動産投資で多くのかたが目指しているのは「ある程度の規模と安定した家賃収入」で、このクラスに到達するには金融機関から融資を受けて規模の大きな物件を購入しなければなりません。

1-1.最初から一棟という買い方ができるからこその方法

小規模から始められることで人気のある“区分所有マンション”ですが、得られるリターンまでもが小さくなるというデメリットがありますし、空室になれば家賃収入が途絶えてしまうなど安定性に少々問題があります。

しかし一棟物件では複数からの家賃収入があり、そのなかの一戸が空室になったとしても他からの収入を得られるので「空室リスクに強い」というメリットがあるのです。これは人口減少が心配されている今、大きな利点に違いありません。さらにリスクを減らすには地方ではなく企業や大学などが集中している都心に物件を持つなど、立地にこだわることで対策できます。

デメリットとしては規模が大きくなるということ。しかし高い収入を得ているかたや、公務員、医師、そのほか“士業”と呼ばれる方々は金融機関からの評価が高いので、ほかの方が断られるような融資でも受けられるなど不動産投資をするうえで有利になります。よく「初心者は区分から」とも言われますが、買えるのであれば「始めから一棟」のほうが空室リスクを回避しやすくなるでしょう。多くのかたが区分から始めるのは儲かるからではなく「買いやすいから」という面があるのは否めません。

また、たとえ買いやすいとしても新築のワンルームマンション経営にはリスクがあります。詳しくは別記事でご紹介していますが、このようなリスクまで納得した上で購入しなければ、最終的に「こんなはずじゃなかった」と後悔する恐れもあるので注意が必要です。

2.次の融資のための足かせとなる区分は避けよう

次の融資のための足かせとなる区分は避けよう

一棟を取得することで毎月の家賃収入も高くなります。しかしサラリーマンをリタイアしても良いレベルまで持っていきたいかたは、次の物件購入に進もうとされるでしょう。

二棟目の購入でも金融機関からの融資審査はあり、一棟目の収支状況などまでチェックされることが殆どです。では一棟目が区分所有マンションだったとき、どのような問題がおこるでしょうか?

まず大前提として不動産で本当に資産といえるのは劣化や償却などしない「土地」です。しかし区分所有では土地が手に入りません。厳密にいえば土地を所有者の全数で割った部分はありますが、規模の大きなマンションでは得られる土地もほんの僅かですし、個人の意思で建物を取り壊して売却などできません。

土地が手に入らない区分所有マンションは金融機関から「担保価値がゼロ」とみなされるばかりか、家賃収入が不安定なことや資産価値が下がる(※注)ということで、たとえ順調に家賃収入が入ってきていたとしてもプラス材料として判断されないこともあります。

数百万円から数千万円という融資を受けて購入したマンションが次の融資の足かせとなり、思うように規模を拡大できないという事態は避けたいところ。何よりいまはマイナス金利などの影響からサラリーマンでも融資を受けて物件を購入できる時代です。「早期リタイア」などの目標を実現するには後から後悔することのないような選択をしていきましょう。

(※注)土地は劣化しないが建物は経年とともに価値が下がるため、土地のない区分所有マンションは築年数によっては融資が出ないこともある。ただし融資を受けられる新築マンションは上述したようにリスクも高い。

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