木造の費用

分かりやすい不動産投資ローンと住宅ローンの違い

住宅ローンとは

不動産投資ローンも住宅ローンも、同じように物件を購入したり改築したりするためのローンですが、融資の審査基準や借り入れできる金額などに違いがあります。

住宅ローンは基本的に本人やその家族が住むための住宅を購入したり、建築やリフォームをするための“個人向けのローン”です。投資物件とは違って家賃収入がはいってくるわけではないので、ローン返済は給料から毎月支払うことになります。

住宅ローンとは

返済能力や返済意思といった“個人の信用”を担保にするので、審査時は過去3年分の源泉徴収票の提出をもとめられ、勤続年数や年収の変化、職種といった属人性をチェックされます。そして年収などで借り入れできる額が変わるという点が不動産投資ローンとは大きく異るポイントです。

不動産投資ローンとは

不動産投資ローンとは、名前のとおり賃貸を目的とした“投資用不動産”を購入するために利用するローンのこと。たとえばアパート一棟やマンション一室、一戸建てなどの購入、建築、建て替えなどに使います。

お借入金の使途
ご本人が所有され、居住用賃貸の用に供するための不動産にかかる次の資金とします。
(1) アパート
購入、建築、建築用地の購入(建築計画がある場合)、借りかえ
(2) マンション
購入、借りかえ
(3) 一戸建て
購入、借りかえ
※ お借入対象不動産

(引用元:オリックス銀行)

分類としては消費者ローン(住宅ローンやマイカーローンなど)にわけられますが、その実態は事業性融資の一般証書貸付に近いものです。つまり不動産投資はひとつの事業ということ。事業なので、利益がでたときは所得税を払わなければなりません。

不動産投資ローンとは

そして住宅ローンと決定的に違うのは、物件を賃貸してでた家賃収入からローンを返済するということ。

そのため金融機関は融資するかどうかを家賃収入の見込み(返済財源査定)を審査し「貸したお金が返ってくるか」などを見極めます。住宅ローンでは個人の年収といった属人性がチェックポイントでしたが、不動産投資ローンの場合は物件の立地や周辺環境、メンテナンスの状況、築年数といった“物件の収益力”を主に見られるのです。

もし固定資産税や保守管理費用といった経費を支払って返済できないような物件(事業)だったときは融資を受けることは難しいでしょう。これほどまでに厳しいチェックをうけているからこそ、不動産投資はギャンブルとは違うと言えるのです。

不動産投資ローンを扱う金融機関

・都市銀行
・信託銀行
・地方銀行
・ノンバンク
・その他の金融機関

同じ不動産投資ローンを扱っているものの、金融機関によっては地主や富裕層をメインターゲットにしているなど違いがあるので、どこでも融資をうけられるわけではありません。

ただ金融機関はあくまでも事業として成り立つかどうか、ローン返済ができるかどうかを立地などの“物件の収益性”から判断します。そのため地主だったとしても有利にローンを引けるとはかぎりません。くわしくは「地主や会社経営者より「サラリーマン大家さん」がいい理由」にまとめているのでご覧ください。

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