瑕疵物件のリスク

競売物件は危険!?初心者が買ってはならない理由とは

訳ありの競売物件にはリスクがつきもの

競売物件(けいばいぶっけん)というものをご存知でしょうか?

これは「安く買えるから」というだけで手をだすと失敗する危険があるので、不動産投資に慣れていない人にはあまりオススメできません。実はインターネットなどに掲載されている“一般的な物件”と“競売物件”とでは法律面などに大きな違いがあるのです。

今回は競売物件はなぜ避けるべきなのか、その理由について詳しくご紹介しています。

1.消費者が守られない競売物件の怖さと魅力とは

競売物件のリスク

物件を手に入れる方法は大きく分けて二つあります。一つは皆さんご存知のとおりインターネットで検索したり、不動産会社から紹介してもらう方法ですね。そしてもう一つが競売物件です。

競売物件とは、土地や建物などの不動産を所有するかたが、支払い義務を果たせなくなったために差し押さえられた不動産のことで、マンションや一戸建て、店舗、ときには地上権など様々なものが対象です。

基本的には債務者などを除き誰でも入札できるようになっているので、不動産投資が初めてのかたでも手に入れることはできます。安く購入できたり、一般には流通していない物件を購入できたりとメリットもある反面、下記のようなリスクもあるので十分注意してください。

 一般的な物件競売物件
適用される法律宅地建物取引業法民事執行法
契約者保護の有無×(訴訟にて解決)
物件案内、説明の有無×
内覧の有無×
瑕疵担保の有無×
カギの引き渡しの有無×
物件引き渡しの有無×
ローンの利用
購入価格
物件の多様性

表を見ると一目瞭然ですが競売物件は一般流通物件とくらべてリスクが高くなることがお分かりいただけるかと思います。それでは、もう少し詳しく見ていきましょう。

2.「売り主がいない」競売物件のリスクとは

競売物件では売り主がいません。つまり通常の不動産売買で売り主に課せられている下記のような義務が、競売物件では果たされないということです。

  • 瑕疵担保責任
  • 立ち退き
  • カギの引き渡し
  • 残留物の除去
  • 抵当権、賃借権などの権利の抹消

たとえば通常の不動産売買なら引き渡し義務があるので、買主が代金を支払えばカギの引き渡しなどを受けるのが一般的です。しかし競売物件では所有権の名義を書き換えるまでは行われますが、そのほかは競売で不動産を取得したかたが行わなければなりません。

もし居座り続けている占有者がいる場合などは明け渡し交渉をすることになりますが、それも裁判所ではなく買主が行います。

3.シロアリ被害などの欠陥があっても契約解除はできない

競売物件のリスク

競売物件はその特性から物件の修繕やメンテナンスがほとんどされていないことも十分考えられます。もしシロアリや雨漏り被害があれば、腐食が進み建物に深刻なダメージがあるかもしれません。

しかし競売物件には瑕疵担保責任がないので、仮に大きな問題があったとしても契約を解除したり責任を追求したりといったことができないのです。そのため格安で取得しても、多額の修繕費を支払うこともありえますし、その費用は買主が負担することになります。

4.明け渡しまで内部をみることはできないという怖さ

シロアリ被害や雨漏りなど何らかの問題がある物件は、現地をみることである程度は予測できます。ただ、競売物件は購入して明け渡しされるまで家の内部を見ることができません

どのような状態かは明け渡しがあるときにようやく分かるので、ギャンブル要素が強いともいえます。

安心感とローリスクを重視して一般流通物件のなかから選ぶのか、それともリスクを承知で競売物件のなかから少しでも安く購入するのか、投資家の考え方によってもオススメの方法は変わります。しかし、ここまでご紹介してきたように初心者のかたが「安く購入できるから」という理由だけで競売物件に手を出せば失敗する危険が高くなるのは間違いありません。まずは不動産投資セミナーなどに参加し、安心して購入できる物件を紹介してもらう方がリスクが低いのでオススメです。

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