不動産投資でローン返済ができずに破綻する危険はあるか

不動産投資でローン返済ができずに破綻する危険はあるのか

投資用マンションを買って破たんするのは稀

不動産投資はサラリーマンでも金融機関から融資を受けられる、ほぼ唯一の事業です。それは金融機関からみても不動産投資というものは家賃設定さえ間違えなければ「勝てる事業」「リスクの低い投資」だと判断されているためです。住宅ローンとは異なり返済には家賃収入もあてられることから、物件選びをしっかりと行い、家賃収入に対するローンの返済比率を考え、修繕費などのシミュレーションを行うことでよほどのことがない限り不動産投資で破たんすることはないといわれています。

不動産投資の破たんリスク

実際に任意売却となったケースをみても個人より法人のほうが多いようです。実例をあげるならスルガ銀行のようなアパートローン大手で3ヶ月以上ローン返済を延滞した割合はたったの0.2%前後と非常に少なくなっています。

  • 地方の需要のないエリアに高層マンションを建てる
  • 会社を経営しており、本業のほうで赤字がでている
  • ローンを短期で返済するため、家賃収入にたいして返済金額が多い

たとえば上記のような投資を行っているのであれば破たんするリスクは高くなるでしょうが、これらは一目みて誰でも危険な方法だとわかるものばかりですよね。しっかりと計画性をもって投資しているのであれば必要以上に心配する必要はないのではないでしょうか。なかには「不動産投資は危ない」と言っているかたもおられますが、その多くは実際に物件を買ったこともない人がほとんどでしょう。本当に危険なら、金融機関が数千万円もの融資を個人にだすことは考えられません

景気の影響を受けにくい家賃収入の魅力とは

不動産投資での収入といえば家賃ですが、これは景気によって変動しにくい収入源と言われています。

たとえば家賃6万円で契約2年の部屋があったとして、2年が経ち更新時期をむかえても家賃は変わらず6万円のままということが多いのです。つまり入居者を募集する際には最初の家賃設定を間違えなければ、その後も安定した家賃収入を得られるということです。そのため中古物件の購入をお考えのかたは、築年数や利回りだけでなく設定家賃が妥当かどうかなどもチェックしておきましょう。

不動産投資の収支計算

中古物件を買ってから家賃を見なおすことも不可能ではないでしょう。しかしすでに設定されている家賃を変更することは入居者への通知など難しい問題もあります。日本ではどうしても居住者側の権利が強いので「オーナーが変わったので家賃を次の更新時から上げます」とはなりにくく、当事者間で協議して合意をするか、裁判が確定するかなどしない限りできません。(※借地借家法32条2項)

もし賃料増額ができたとしても「それだけの額を払うならもっと広いところ、築浅のところに引っ越そう」と退去者が続出する危険もありますよね。

このように中古では買うまえに収支計算をせず、ただ物件価格が安いからというだけで決めてしまうと、買ったあとに設備が壊れるなど中古ならではの出費も加わり、利回りを圧迫することがあるので注意が必要です。減価償却費や耐久年数についてもローン返済プランを考えるときの大切な項目なので、下記でチェックしておくことをお勧めします。

不動産投資の耐久年数と減価償却について

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