不動産投資の融資審査

不動産投資でのローン借り換えで失敗しないために気をつけること

借り換えでのデメリットまで知ったうえで検討しよう

不動産投資をしているとローンの借り換えをしたいと考えることもあるかもしれません。ときには新規開拓のために融資を申し込んだとき、すでに所有している物件のローンをその金融機関で借り換えることが条件になることもあります。

ただしよく考えて判断しなければ、その後の融資や物件購入にも影響がでることも考えられます。ここでローン借り換えのメリット・デメリットをまとめてチェックしておきましょう。

1.ローンを借り換えるメリットとは?

不動産ローンを借り換えるメリットとは

メリットとしては融資条件として借り換えを提示されていた場合は、その金融機関で融資を受けやすくなるということ、そして場合によっては金利が下がり、家賃収入をより多く手元に残せることがあることなどが挙げられます。

1-1.意外と知られていない「営業エリア」とは?

このほかに借り換えをすることで新しい金融機関を開拓できるというのもメリットです。実績をつくることで次に欲しい物件が出てきたとき融資の相談をしやすくなるでしょう。

また金融機関は融資対象としているエリアをそれぞれ設けていますが、複数の金融機関を見つけることで物件探しの際に「このエリアだと融資を受けられない」というケースが起こりにくくなります。

これは知らないかたもおられますが、金融機関はある程度“営業エリア”をというものを決めており、このエリア外の不動産には融資をしない場合も多いのです。

1-2.本店や支店があるかどうか

営業エリアは金融機関によっても方針が違いますが、基本的には本店や支店が置かれているエリアと考えておくとよいでしょう。

極端にいえば東京のA銀行に対し、大阪の物件に融資をお願いしても断られるということです。いまのように非常にスピードが重視されているときに新しく金融機関を開拓しようとすると審査に時間がかかり物件を逃してしまうなど難しい面もありますが、今後を考えると複数の金融機関を開拓しておくのも一つの方法ではあります。ただしこれは個人で購入するケースであり、法人の場合は支店などもあるので一概にはいえません。

2.なぜ会社員を辞めるまえに金融機関を開拓するのか?

なぜ会社員を辞めるまえに金融機関を開拓するのか?

サラリーマンを早期リタイアする前にいくつか考えておくべき点があります。まず融資が通りにくくなるので対策を打っておくこと、そして一棟物件を購入するということです。順番にみていきましょう。

2-1.企業からの安定した給与収入がなくなる

融資に関してですが、リタイアすると安定した給与収入がなくなるわけですから属性が低くなり、物件を持ち込んでも融資を見送られることがあります。

そこでリタイア前に新しい銀行で実績をつくっておくことで専業大家さんになったあとも動きやすくするなど対策する必要があります。多くの投資家がリタイアする前に物件を購入しようとするのには、リタイア後に融資を受けにくくなることを見越してのことなのです。

ただし不動産事業でしっかりと収益を出せている大家さんはサラリーマンを辞めたとしても、金融機関が問題ないと判断した場合はローンを組むことができます。

2-2.区分所有マンションだけのポートフォリオはリスク有り

会社を辞めても問題なく融資を組めるようにするには、区分所有マンションを2つ3つ持っているだけでは難しいと思われます

というのも、区分所有マンションは土地がないので「担保価値ゼロ」とみなされることもあり、「空室=家賃収入ゼロ」となることなどから積極的に融資をしようとする金融機関が少ないのです。

この辺りは金融機関の方針によって大きく異なるので一概にはいえませんが、たとえ今は区分所有マンションにも融資を出していたとしても、経済情勢の変化などから以前まで融資可能だったものでも突然NGになることもあります。早期リタイアを目指す場合はやはり一棟物件を購入することがポイントといえるでしょう。

3.不動産ローンを借り換えると何かデメリットはあるのか?

上記ではメリットについてお伝えしました。では次にデメリットについて見ていきたいと思います。

3-1.金融機関との関係に影響がでることもある

ローン借り換えは大家さんのなかでも意見が割れるところではありますが、もし今後も規模を拡大する予定なら借り換えはあまりオススメできません。というのも、借り換えをするということは既存の銀行との関係に影響することが少なからずあるからです。場合によっては次の融資を受けられなくなることもあるかもしれません。

まず大前提として金融機関の主な収入源は「利息」です。安易に借り換えを行なう人は、金融機関にとっては業績に貢献しない人ということになります。

たとえば過去の返済実績に何の問題もなく、ある程度の融資実績があり良好な関係を築けている相手であれば、その相手が営業エリア外や耐用年数オーバーなど融資基準をクリアしていない物件を持ち込んできたときにも融資が出ることはあります。

不動産投資をしていると、購入できれば高利回りを得られると分かっているのに、融資がおりないため諦めるしかないこともよくあります。このとき「貴方なら融資できますよ」と言ってくれる金融機関を作れていた人と、金利を下げること第一で動いていた人とでは結果が変わるかもしれません。

不動産投資では金融機関との信頼関係がなければ、物件を購入することも規模を拡大することも難しくなります。新しい金融機関を開拓することも重要ですが借り換えは慎重に検討してください。

3-2.借り換えで毎月の返済額が上がる恐れもある

不動産ローン借り換えによるデメリット

金利が下がればトータルでの返済額は下がりますが、もしも融資期間が短縮されると毎月の返済額が上がるので注意しなければなりません。これは各金融機関で融資基準がことなるため、A銀行では30年融資可能でもB銀行では20年となることがあるからです。金利を下げるよりも融資期間を伸ばしたほうが毎月のキャッシュフローがよくなることもあるので、しっかりとシミュレーションをした上で借り換えを行いましょう。

返済比率は下記でも紹介しているように、場合によっては失敗する原因にもなりうるものです。自己資金が豊富にあるかたや、複数の物件を所有しトータルでの返済比率を下げられるかたならリスクは小さくなりますが、シミュレーションが十分できていないと危険です。

3-3.借り換えによる諸費用を負担しなければならない

たとえば5,000万円の借り換えを行ったとき単に5,000万円分のお金しか動かないというわけではなく、そのほかにも繰上返済手数料や担保設定などの諸費用がかかります。

場合によっては金利は多少下がったものの、諸経費を含めるとトータルでの返済額がそれほど変わらず、既存の金融機関との信頼関係を壊しただけだったということにもなりかねません。

4.金融機関を開拓するときの電話でのアポイントの取りかた

金融機関を訪れる前にかならず電話でアポイントをいれましょう。飛び込みでの訪問は相手にいい印象を与えないばかりか、最悪のケースでは融資結果にも影響します。前提に属性や物件があるのはもちろんですが、融資をしても大丈夫か、回収できるかどうかを人間性まで含めてチェックされるのです。

もし新規融資の相談であれば、まずは電話でアパートローンの取り扱いがあるか、借り換えならば既に他行でアパートローンを借りているが借り換え可能かどうかを尋ねましょう。このとき物件やエリアなどによっては電話した時点で断られることもあります。

下記でもいくつか注意点や質問される可能性の高い項目をまとめていますのでチェックしてみてください。

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