モデルルームの作り方

マイホームを購入すると不動産投資で不利になる理由とは?

マイホームが持てるほどの家賃収入があるのに賃貸に住み続ける理由とは

不動産投資で成功を収めているオーナー様の中には、ローンを組みやすくするためご自身は賃貸暮らしという方も少なくありません。

もちろんマイホームを購入しても融資は問題ないとする金融機関もありますが少数です。今でも「他に借り入れはないほうがいい」とするところが多いため、融資の選択肢を狭めたくないという方はマイホーム購入は少し注意が必要です。

たしかにマイホームには強い魅力があります。しかし資産か負債かで言えば“負債”にあたるのです。これは不動産投資を一般投資家に広めたキッカケにもなった『金持ち父さん貧乏父さん』(ロバート・キヨサキ著)でも記されているのですが、収益物件のように資産を生み出さないマイホームは、“資産”ではなく“負債”だといわれています。

あくまでも不動産を副業の一つと捉えているかた、それほど規模を拡大するつもりがない方は、融資への影響をあまり深く考える必要はないかと思います。しかし専業大家さんや家賃収入で生活できる規模まで規模を拡大しようとお考えの方は少し慎重に検討する方がよいでしょう。

1.マイホームを購入すると融資に影響することもある

マイホームを購入すると不動産投資で不利になる理由とは?

マイホーム購入のために住宅ローンを組むと、その後にマンションなどの収益物件を購入しようとする際、融資に影響することがあります。

もう少し詳しく言えば、融資には上限というものがあり、誰でも無制限にいくらでも借り入れることはできず、またこの上限は金融機関や年収、年齢といった条件によっても変わってきます。

たとえば1億円が上限だった場合、住宅ローンで3,000万円を組むと残りの融資枠は7,000万円です。つまりこの枠内で収益物件を購入しなければならないということ

もし条件のよい収益物件が8,000万円で売りに出されるようなことがあれば、7,000万円までは融資が降りるのですが、不足分は自己資金でカバーしたり指値を入れたりといった対策が必要になるのです。

不動産投資は融資を活用できることが最大の特徴といっても過言ではありませんから、マイホームが足かせとなり物件が買えないという事態は避けたいところ。

もちろん住宅ローンがあるとはいっても、それを金融機関がどう見るのかは、その方の属性やそのときの金融機関の方針などによっても判断が異なるので一概には言えませんが、住宅ローンは時に不動産投資の足かせとなるということは考えておくべきでしょう。

2.マイホーム購入で自己資金を多くいれるメリットとは

マイホームを購入しても問題ないとする金融機関もありますがごく少数ですから、不動産投資でどの程度まで規模を拡大するつもりなのか、どの程度の家賃収入を目指すのか等を考慮したうえでマイホームを購入するほうが安心です。

また投資家のなかには、先に不動産投資を進め、家賃収入がある程度得られるようになった段階で、自己資金を50%ほど入れてマイホームを購入するなど対策されている方もおられます。

このケースでは自己資金を多くいれているため「自宅の銀行評価>借入」となります。債務超過ではないため、収益物件を購入するときにも問題が起こりにくくなるのです。

融資は人によって全くことなる“オーダーメイド”のようなものですから、もしマイホーム購入か収益物件の購入か、どちらを先にするべきか迷われている場合は、金融機関や不動産会社などに一度相談してみるとよいかもしれませんね。

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