海外不動産の危険性

バブル崩壊や人口減少で破綻するリスクを避けるには

バブル崩壊や家賃値下げなどの危険はあるのか?

今回のテーマは「バブル崩壊」と「都心の家賃値下げリスク」です。不動産投資に興味はあるけれど、バブル崩壊のような危険な事態にならないのか、と不安に感じているかたは少なくないでしょう。

実はいま、リスクの高い投資を行っているかたは少なくありません。とくに人口減少や金利上昇のリスクを知らずに地方や郊外の収益物件を購入してしまうと、将来的にキャッシュフローが悪化し、ローンの返済ができずに破綻することも考えられます。

2020年には東京オリンピックを控えており、外国人旅行者の増加などで「今こそ不動産投資を始めるチャンス」と言われることもありますが、手法や購入するエリアを間違えると破綻することもあるので注意が必要です。

1.なぜリスクを取ってでも地方や郊外の不動産が買われているのか?

バブル崩壊や家賃値下げなどのリスク対策について

いま地方や郊外の収益物件にも多くの買い付けが入るほど不動産市場は活発になっています。これは外国人投資家の参入や、マイナス金利の導入でサラリーマンでも融資を受けやすくなったことなどが主な理由です。

金融機関から融資を受けやすくなったことで、人口減少リスクの少ない都心部の不動産価格は高騰しており、優良物件が売りに出されれば直ぐに買い手がつくような状態です。競争率が高くなっているということは都心部の不動産を購入できない方も多いということですから、自然と地方や郊外の物件に注目が集まり始めました。

1-1.需要なき賃貸経営は破綻する

しかし地方や郊外では今後、人口減少が加速することは明白です。なかには消滅すると予想されている地域もあります。人が減り、賃貸需要が下がるとされているエリアに、20年や30年などの長期ローンを組んで物件を購入することはリスクが高くなりますし、家賃収入が下がることも考えられます

いまの低金利政策がこれからも続くとは限りません。家賃収入が下がったとしても出ていくお金も一緒に下がるならよいのですが、実際には経年劣化による修繕費の増加などで“出ていくお金”は増えるでしょう。さらに地方では入居者募集のための広告費が高い傾向にあります。やがてキャッシュフローが悪化し、ローン返済もままならない状態になり破綻するかたが出てくるかもしれません。

2.バブル崩壊を切り抜けた投資家の手法とは

バブル崩壊を切り抜けた投資家の手法とは

バブル崩壊によって破綻した投資家と、切り抜けることができた投資家の違いをご存知でしょうか。

大きな違いは転売目的(キャピタルゲイン)長期保有による家賃収入を得る方法(インカムゲイン)のどちらを選択していたかです。バブル崩壊を切り抜けた投資家は、不動産を長期保有する方法をとっていたかたが多かったと言われています。

今では考えられないことですが、バブル期には土地の価格は上がり続けると信じられていたため、購入した不動産をすぐに転売して利益を出すという手法をとるかたは少なくありませんでした。そのためリゾート施設のように需要がない不動産でも転売目的で購入され、バブルが弾けたときには転売しようにも買い手が見つからずに破綻してしまうかたが出てしまいました。

そのような中でも長期保有をメインに行っていた投資家や、仲介に専念していた不動産会社は切り抜けることができたのです。

この経験からバブル崩壊以降の不動産投資では、転売目的ではなく長期保有を前提にした方法が主流になりました。しかし、リスク対策が万全かといえばそうではなく、以前として大きな不安が残ります。それが地方と都心の違いです。都心部の価格高騰によって地方の不動産を購入されるかたが増えていますが、これには大きなリスクがあるのです。

3.都心部の家賃が下がれば人口移動が起こる

長期保有を前提にしたとき、家賃低下は大きなリスクになります。

今後、人口減少が進めば空室リスクは高くなるため、家賃を下げる大家さんが増える可能性はあります。しかし都心部の家賃相場が下がれば、地方や郊外から人が移動すると考えられます。20年や30年など長期で保有する予定であっても、ローンの残債が大幅に下がるまでの間に破綻するほどの影響があるとは考えにくいでしょう。

地方や郊外では空室率上昇や家賃低下の影響を強く受ける可能性はありますが、それがそのまま都心部にまで当てはまるとは限らないのです。

これは国土交通省が構想する「コンパクトシティ化」を考えるとわかりやすいかと思います。都心部や中心市街地で人口が減れば、その減った分を郊外などから移動させ、行政サービスや医療、教育サービスなどの効率化を図るというもので、都心部などの一部のエリアで人口密度が下がり過ぎないようにする政策とも考えられます。

もしこれから人口減少が進んだとしても、その影響を真っ先に受けるのは都心部ではなく、地方や郊外の不動産である可能性が高いですし、何より東京は先進国の中でも上位に位置する重要な都市ですから、20年30年の間に突如破綻するほどの人口減少や家賃低下などが起こる可能性は低いでしょう。なぜ都心部の不動産が注目されているのか、その理由はこのような点にあります。

4.時代が変われば求められる住まいも変わる

時代が変われば求められる住まいも変わる

リスクは少ないとは言っても、都市の不動産を購入するだけで安定した収入を得られるとは限りません。時代が変われば求められる不動産のカタチも変わっていくものです。

以前のように正社員として働く人が多い時代には、「敷金礼金●ヶ月」など初期費用を高くしても入居者が決まっていました。しかし今はアルバイトや契約社員などの非正規雇用者が増えている時代です。収入が低く不安定なので、数十万円にもなる初期費用を支払えないかたも少なくありません。このような変化を無視した物件選びでは、たとえ都心でも空室リスクは高くなります。

たとえば今、都心を中心にシェアハウスが多数登場していますが、これは20代前半から30代の女性を中心に浸透しています。外国人留学生や労働者などのニーズも取り込みやすくなるため、多くのかたがシェアハウス経営に注目しているのです。

バブル期であろうとバブル崩壊後であろうと、いつの時代にもどのような状況でもチャンスはあります。東京23区でのシェアハウス投資について更に詳しい情報をご希望のかたは、無料ebookやセミナーをご活用ください。セミナー以外にも出張個別相談もご利用いただけますので、お気軽にお申込みください。

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