不動産投資での節税方法

売却益がでると課税される?譲渡所得の求め方と納税について

売る前に必ず譲渡税を抑える方法を調べておくこと

固定資産税や都市計画税、不動産取得税など不動産投資には様々な税金がかかります。知らずにいると損をしてしまいますから、節税のポイントはしっかり抑えておきましょう。

今回は「譲渡所得税」についてのお話です。

1.譲渡所得とは

譲渡所得とは不動産を売ったときの儲けのことで、この利益には所得税や住民税がかかるのです。もし売却損となったときは譲渡所得税はかかりませんし、後述しますが一定のルールのもとで給与所得など他の所得と相殺する「損益通算」ができます。

不動産を売却するとき、この譲渡所得税について知らずにいると約2倍もの税金を支払うことになります

2.どこからが短期でどこからが長期になるのか

譲渡税のポイントは保有期間です。まずは期間が5年以下かどうかで税率が大きく変わるということを覚えておきましょう。下記をご覧ください。

 所得税住民税
短期譲渡所得

(売却した年の1月1日現在で、
「所有期間5年以下」の場合)
30%9%39%
長期譲渡所得

(売却した年の1月1日現在で、
「所有期間5年超」の場合)
15%5%20%

このように5年以下で売却する場合は合計で39%の税率がかかりますが、5年を超えてから手放すことで約半分の20%にまで圧縮できるようになるのです。

ただし譲渡所得や税金の計算は非常に複雑で、特例や例外などもあるため、実際に売却をするとなったときは必ず税理士へ相談し進めていきましょう。

(※注1)所得税は平成25年~49年まで復興特別所得税(基準所得税額×2.1%)が別途かかります。
(※注2)不動産を相続・贈与されている場合は、前の所有者の所有期間を引き継ぐことができます。

3.譲渡したときの課税の仕組みを知ろう

売却益がでると課税される!?譲渡所得の求め方と納税方法について

譲渡所得は、固定資産税などのように毎年必ず発生する所得ではありません。そのためほかの所得とは切り離して課税される「申告分離課税」となります

譲渡には不動産のほか絵画やゴルフ会員権、骨董、著作権などもあり、土地建物等(不動産)は分離課税で求められ、土地建物以外の譲渡所得には総合課税となるなど違いもあるので混合しないようにしてください。

それでは次に譲渡所得の金額がどのように計算されるのかをご説明します。

4.譲渡所得の計算方法とは

不動産投資での譲渡所得とは、簡単にいえば「買ったときの価格<売ったときの価格」にかかるものなので、下記の計算式で求められます。

譲渡所得=譲渡対価-(取得費+譲渡費用)

◆取得費になるものの例

  • 不動産の購入価格、建築価格
  • 取得するにあたって支払った仲介手数料や印紙代など
  • 登記費用
  • 不動産取得税
  • そのほか立退料、造成費用など

◆譲渡費用になるものの例

  • 契約にあたって支払った仲介手数料や印紙代
  • 立退料
  • 建物の取り壊し費用
  • 借地権売却にともなう名義書換料など

また、なかには相続で取得するケースや古くから所有しており取得費が分からないケースもあるでしょう。この場合は譲渡対価の5%を取得費として計算することができます。詳しくは国税庁「相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」をご覧ください。

尚、譲渡対価とは売却価格のことですが、これには固定資産税を日割り精算したものも含まれています。これについては下記の記事で詳しくご説明していますが、簡単にまとめると毎年1月1日時点で不動産を所有している人に対して固定資産税が課税されますが、念の途中で売却するなどした場合は固定資産税を日割りで計算し、不動産売買の時に買主に対して請求することになるのです。

4-1.譲渡所得にかかる税金の計算方法

譲渡所得を求めたあとは下記のそれぞれの金額を算出し、3つを合計したものが最終的な税額となります。

  • ①所得税=譲渡所得×所得税率
  • ②住民税=譲渡所得×住民税率
  • ③復興特別所得税=所得税×2.1%

③の復興特別所得税は平成25年~49年まで所得税に対して別途課税されます。

4-2.もし売却で損失がでた場合はどうなるのか

売却で損失となったときには一定のルールはありますが、給与所得などとの相殺ができるようになります。これを「損益通算」といい、それでも通算しきれないほどの損失だった場合は翌年以降の所得と相殺できることもあります。

一定のルールとは、たとえば同じ年に複数の不動産を売却し、利益が出たものと損失が出たものとがあった場合にそれらを相殺するなどです。

5.譲渡所得にかかる税金の申告と納税について

売却して譲渡所得が出た場合、譲渡した翌年の2月16日~3月15日までに確定申告し納税することになっています。ただし損失がでた場合は原則として申告する必要はありません

また、土地建物等を譲渡して所有権の移転登記をすると税務署から下記が送られてきます。これらに必要事項を記入し、必要書類を添付してから申告、納税をしてください。

  • 確定申告書B
  • 別表第三表(分離課税用)
  • 譲渡所得の内訳書(確定申告書付表兼計算明細書)

初めての手続きでは戸惑うこともあるかとは思いますが、売却は多くのかたが経験するものです。

短期譲渡所得や長期譲渡所得の違い、税金の計算や申告方法などを事前に確認しておくことで、いざというときもスムーズに進めることができるでしょう。そのほか「出口戦略」については下記でも詳しくご紹介しています。

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