ボロ物件

何ヶ月もアパートの空室が埋まらない原因とは

半分以上も空室の状態が何ヶ月も続く

利回りが良かったので中古アパートやマンションを購入したところ、半年以上も空室のままになっている部屋ばかりだった。当然、空室で家賃がゼロでも税金はかかるので、大家さんとしては直ぐにでも入居者をいれたいと思います。

ボロ物件

キャンペーンなどで一時的に家賃を下げるだけなら問題ないでしょうが、一度下げるとなかなか上げづらくなるのが家賃というもの。その前に少しの出費と手間をかけ、もし入居してくれれば嬉しいですよね。物件を自己管理している他の大家さんの体験談をきくと、いきなり家賃を下げるのではなく自分でリフォームをして募集をかけているという話もよくあります。このようにまずは物件の価値を高めることを意識してみてはいかがでしょうか。

もちろんリフォームをしたけれど入居者がいない場合は、空室期間の損失がもったいないので家賃を下げたり入居条件を見直したりといったことも早々に行ったほうがいいでしょう。とくに築古物件は老朽化も進んでいるので、賃料下げや水回り設備の入れ替えなど、多少のコストをかけリフォームをしたほうがいいのも確かです。そのあたりは物件の状態にもよるので、周辺の競合物件をチェックしつつ行っていきましょう。

手すりのサビ、ボコボコの郵便ボックスはNG

老朽化したアパートは内装だけでなく外観も年季が入っています。もし何ヶ月も空室に悩んでいる物件があるかたは、最近建物の状態を見に行かれたでしょうか。そのとき、何か気づいたことはありませんでしたか?

雑草だらけのアパート

・階段の手すりはサビだらけ
・郵便受けはボコボコ
・敷地内で元気に育つ草たち
・退去したかたが残していった自転車
・キッチン周りが油汚れでベトベト

実際、街を歩いていても上のような状態になっている物件がかなり多いことに気が付きます。せっかく内覧があっても、案内をしているときにボロボロの状態を見られてしまえばイメージは大幅ダウン。もし周辺に同じくらいの家賃でもっと綺麗な部屋があれば、そちらに流れるのも無理のないこと。それではもったいないですよね。

自分が住みたいと思えない物件に、人がくるはずありません。

このような状態は、物件は自主管理してコストを抑え、入居者募集の手間だけを不動産会社に依頼している大家さんによく見られます。どれほど不動産会社が客付けしようとしても、肝心の商品の状態が悪ければお客様はだれもお金をだしません。不動産はひとつの事業です。周りの競合より自分の商品をどれだけ魅力的に魅せられるか。これが事業成功のカギを握ります。

仲介手数料だけでなく管理手数料も支払って清掃なども依頼しているなら雑草除去や美化も行うでしょうが、自主管理を大家さんがされて客付けのみを委託しているときは、大家さん側で管理しなければなりません。「掃除までしてくれるはず」と思い込んでいると、気付かないうちに空室が埋まらないボロボロ物件になっていることもあるでしょう。

住みたいと思われる建物を目指す

アパートの清掃

ボーボーの草を除去し、ホームセンターで買ったペンキで手すりを塗る。外観が汚れているなら多少の出費は覚悟して業者に依頼し、見た目を綺麗にする。キッチンの壁が汚れているなら、まずは自力で掃除し「ここに住みたい」と思われる建物にするのが第一。

普通、部屋探しをするときは部屋を2~3つくらいは同日中に見て回るはずなので、少なくとも内覧にきてガッカリされるようでは勝てません。

「今日見たなかでここが一番いい」となるか、
「この部屋よりさっきのほうが良かった」と思われるか。

部屋を持っているのは自分だけではなく、周辺エリアの競合と常に比較されていることを意識しておくこと。これはとても大切なポイントなのですが、不動産投資を始めたばかりのかたや、相続でアパートを受け継いだだけというかたなどはどうしても忘れがちになります。何もせずに当初と同じ価格で売れ続ける商品などありません。身の回りをみても、昔からあるロングセラー商品などは中身やパッケージなどを時代にあわせて微妙にリニューアルしているものばかり。不動産も同じなのです。

10年20年と続く運営のなかで管理者が行うべきことは山のようにあります。管理に割ける時間がないかたは、どの企業とサブリース契約を結ぶのか慎重に見極めなければなりません。同じ「サブリース」といっても不動産会社によって契約内容は変わります。セミナーや説明会などに参加し、納得した企業に委託すると後悔のない不動産投資ができるでしょう。

この記事の後によく読まれています

ページトップ