既存物件で民泊やシェアハウス経営をするなら用途変更に注意しよう

中古物件を活用する際には用途変更が必要になることも

シェアハウス投資には新築のほかにも、戸建てやアパートなどの既存の物件をリノベーションする方法があります。この方法は既にある土地や建物を活かすので低コストに収まり、利回りを高くすることも可能です。

ただしビルや戸建て住宅などをシェアハウスとしてリノベーションすると、場合によっては「寄宿舎」として用途変更しなければなりません。まずは詳細をご紹介するまえに、下記のポイントだけ確認しておきましょう。

  • その用途に供する部分(用途を変更しようとする部分)が100㎡を超える場合は用途変更が必要
  • 類似の用途間での変更は手続き不要

それでは詳しく見ていきたいと思います。

1.用途変更をするケースとしないケースの違いとは

用途変更をするケースとしないケースの違いとは

そもそも用途とは名前のとおり「建物の用途」のことです。一戸建てならば“住居”ですし、シェアハウスなら“寄宿舎”というように、その建物がどのようなものかを表しています。

そして大前提として、用途変更をするしないに関わらず、その用途での建築基準法に適合させることは必要です。

仮に床面積が100㎡以下の戸建て住宅を購入して飲食店に改装した場合は、原則として用途変更は必須ではないとしても、建築基準法に適合させなければならないのです。

これは住居なら住居、旅館なら旅館というように、それぞれの用途毎に採光や避難経路の確保などの規定が異なるためです。これを知らずにいる人が多いのですが、場合によっては使用停止処分となることもあるので気をつけなければなりません。

1-1.自治体によってルールが異なることもある

もちろん新築した場合は最初からその用途で申請するため問題ありません。しかし、もし既存の物件をリノベーションして別の用途へと転用する際には、用途変更についてや建築基準法についてなど注意しておくことをオススメします。

また、自治体によっては既存の物件を簡易宿所などに変更する際には規模に関わらず建築基準法に適合させることと条例にて定めていることもあるため、必ず自治体などへ問合せるようにしましょう。営業しはじめてから違法建築との指摘をうけ、建物の使用停止処分になることもあるとのことです。

とくに民泊などはマンションなどの「専用住宅」を利用することもあるかと思いますが、「旅館・ホテル」などへと変更が必要になるケースもあるかもしれません。民泊については現在、規制内容が固まりつつあるところですので、今後の発表などには十分注意しておきましょう。

2.床面積が100㎡を超えると用途変更が必要になる

シェアハウスは建築基準法のうえでは「寄宿舎」にあたりますが、これは特殊建築物と呼ばれるものです。そのため、たとえば戸建て住宅や空き倉庫などの一棟を丸ごとリノベーションしシェアハウスに変更した場合は、その用途に供する部分の床面積の合計が100㎡を超えるとき、原則として用途変更が必要になります

用途変更をするには、確認の申請書を提出し「確認済証の交付」を受けなければなりません。

  • 【確認申請が必要となる用途とは】
  • 劇場、映画館、演芸場、観覧場、公会堂、集会場その他これらに類するもの
  • 病院、診療所(※)、ホテル、旅館、下宿、共同住宅、寄宿舎、児童福祉施設等
  • 学校、体育館、博物館、美術館、図書館、ボーリング場、スキー場、スケート場、水泳場、スポーツ練習場
  • 百貨店、マーケット、展示場、キャバレー、カフェー、ナイトクラブ、バー、ダンスホール、遊技場 公衆浴場、待合、料理店、飲食店、物品販売業を営む店舗
  • 倉庫
  • 自動車車庫、自動車修理工場、映画スタジオ、テレビスタジオ

たとえば「倉庫」は倉庫ですから、これをシェアハウスに変更した際には「寄宿舎」へと用途変更しなければなりません。これを知らずに中古物件を購入すると、違法建築となることがあるので注意してください。ただし「下宿」から「寄宿舎」など類似する用途間への変更であれば確認申請は不要となります。

※参考:新宿区「用途変更の手続きについて」より

2-1.100㎡未満なら用途変更の必要はないのか?

100㎡未満なら用途変更の必要はないのか?

原則として100㎡未満であれば用途変更は不要ですが、建築基準法を守らなくとも良いというわけではありません

たとえばシェアハウスに変更するにあたって、建物の耐火性能や構造、避難経路などが整ってるか(その用途に沿ったものになっているか)どうかなどを証明する必要があります。そのため、いまは飲食店として建築基準法に則っているからといって、明日からシェアハウスに変更しても良いというわけではないのです。

確かに100㎡未満であれば確認申請の手続きは原則必須ではありませんが、だからといって建築基準法に違反していて良いというわけではありません。

延べ床面積が100㎡未満の戸建て住宅を購入し、リノベーションを行ってシェアハウスとして提供する方法は多くのかたに注目されていますが、実際には注意しなければならない点も少なくないので、必ず専門的な知識をもつ企業へと依頼するようにしましょう

3.既存物件のリノベーションも!シェアハウス投資のご相談は無料です

雑居ビルやインターネットカフェなどに簡単なリフォームをし、シェアハウスとして運用していた場合、そこで火災などが起きると逮捕されることもあります。現在も国土交通省は違法貸しルーム(脱法ハウス)の情報提供を求めており、摘発されるリスクもあるため、既存の物件を活用する際には十分注意しなければなりません。

トラブルを避けるためにも専門的な知識やノウハウを持つ企業へとご相談頂き、お持ちの物件でシェアハウス経営が可能かどうかなどをご相談いただくことをオススメします。

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