民泊のリスク

「空室が埋まらない物件」と「埋まりやすい物件」の違いとは?

空室が埋まらない物件の特徴とは?

空室がなかなか埋まらない物件があれば、空きが出るのを待つ人もいる物件もあります。これらの違いは一体なんだと思いますか?

今回は不人気物件の特徴をいくつがご紹介したいと思います。

1.高い入居率を誇る物件の特徴と大家さんの工夫とは

高い入居率を誇る物件の特徴と大家さんの工夫とは?

空室率が低いということは「ココに住みたい」と思う人が多いということです。それは設備かもしれませんし、外観や内装などの見た目かもしれません。ここではその一例をお見せしましょう。

まずは入居者が避ける物件の特徴からご覧ください。

  • 駅から徒歩10分以上などと遠い
  • 最寄りがバス停のみなど交通の便が悪い
  • バランス釜のお風呂
  • 3点ユニットバス
  • 和室
  • 室内洗濯機置き場がない
  • 雑草が生い茂るなど管理がなされていない

①②に関しては地方か都心かでも変わります。地方では車を所有しているかたも多いので駅から多少離れていても「駐車場がある物件であれば良い」とするかたもおられます。一方で都心部では車よりも公共の交通機関を利用することが多く、たまに車移動をするとなればタクシーを利用するので駅から近いエリアに人が集まる傾向にあります

これらの立地に関するものは不動産を取得した後では変えられないポイントなので、しっかりと立地を選んでから購入してください。立地がよければ自然と入居率も高くなるでしょう。最大の空室対策は「購入する前の立地選び」です。立地でその後の運営の労力がまるで変わってくるでしょう。

1-1.設備や管理面で入居者からNGを出されることもある

③以降のものは設備や管理についての問題です。バランス釜は1970年代に普及したもので、90年代になるとほとんど使われなくなったお風呂です。いまでも公営住宅や地方の築古物件のなかにも発見することがあります。

バランス釜は浴槽のすぐ横に釜が設置されているので浴槽が非常に狭いことや見た目も古さを感じるところ、掃除がしづらいことなどから入居者の印象はあまり良くありません。とくに若いかたはシャワーだけ浴びる人も多いので、構造上仕方ないとはいってもバランス釜の水圧の弱さは気になるところでしょう。たしかに追い焚き機能があるお風呂は一定の需要はありますが、「他の部屋は気に入ったがバランス釜だからNG」というかたもおられます。

1-2.3点ユニットバスを分離するのに60万円かかることも

3点ユニットバスの人気は低い

3点ユニットバスはトイレ、浴槽、洗面所が同じスペース内にある形式のもので、今でもビジネスホテルなどでよく見られます。昔は“ホテル風”な暮らしに注目が集まった時期があり、ごく普通のアパートやマンションでも3点ユニットが採用されることがありました。とくに都心の土地が高いエリアで多かったかと思います。

ただ、いまではトイレとお風呂が同じ空間にあるということで衛生面や使い勝手の悪さなどから避けられる傾向にあります。空室が埋まらない原因が3点ユニットバスということもあるので、一部屋あたり5~60万円ほどかけて分離工事をするオーナー様もおられるようです。

築古の物件では家賃設定も低くなっていることがあるので、数十万円のリフォーム費用は重くのしかかってしまいます。しかしそのままの状態では当初の家賃は5万円代だったものが、数年後には4万円代前半というように値崩れを起こす恐れもありますから注意しなければなりません。家賃を下げるということは、売却時の価格にも大きく影響するということです。できれば家賃を下げずにリフォームなどで入居付けし、高値で売り抜けられるようであれば売却し、新たに入居付けしやすい物件へと資産を入れ替えるという方法も考える価値はあるでしょう。

1-3.和室から洋室へのリフォームで入居者が決まることもある

和室から洋室へのリフォームで入居者が決まることもある

和室を好むかたもおられますが、結露や色あせ、ダニが出やすいなどの問題から避けるかたも少なくありません。部屋に合う家具も限られてきますから「引っ越したらオシャレな部屋にしたい」という想いを抱いておられる方などは、インターネット検索の時点で「洋室のみ」にチェックを入れて探されます

いまは不動産屋さんの窓口にいってから部屋を探すという人は少ないですから、インターネット上で目に留まることができなければ問合せ自体がないという事態になりかねません。多少費用はかかりますが和室から洋室へとリフォームするのも一つの方法です。

1-4.雑草だらけの物件は1階が空室になりやすい

雑草だらけの物件は1階が空室になりやすい

「1階は空室がなかなか埋まらない」とはよく言われる話ですが、これも実は雑草などの手入れがされておらず、ジャングル状態になっていることが原因のものもみられます。

防犯面の対策をしっかりとしている場合は1階でも抵抗なく入居する人はおられるのですが、管理が行き届いていない物件は腰の高さまではあろうかという草が一面に生えていることもあり、せっかくの内覧があっても良い印象を与えられず契約に至らないこともあるのです。

とくに物件を複数所有しておりすべて自主管理しているかたは、梅雨から夏にかけての時期はとくに大変かと思います。事前に除草剤などを散布し、除草シートを敷き詰めて白ジャリを敷くなど対策が必要でしょう。

2.対策次第で空室を埋めることはできます

空室を埋めるには入居者がどのような部屋に住みたいと思っているのか、ニーズを知ることが大切です

もし一切なにも対策をせず建物が老朽化するばかりという物件なら空室率が高まるのも当然ですが、立地や設備などでしっかりと差別化を図ることで空室を埋めることはできます。大家さんとしての知識や経験がないかたでも不動産投資では管理を委託できる仕組みが整っているので、ノウハウを豊富にもつ不動産会社に任せるなどで対応できるでしょう。このときに大切なのは管理会社によっては物件の清掃は行わないなど違いがあることです。しっかりと内容を確認してから選びましょう。

ただ地方では選べる管理会社が少ないので変更したいと思っても難しいですが、都心に物件をお持ちならば選択肢が多いので、より優秀なパートナー企業を選ぶことができます。

また、立地や設備のみならず物件のコンセプトにも魅力を出すことができるシェハウスなども投資家の皆様から熱い視線が注がれています。これは水回りを集約できるので修繕費を抑えられるということや、新築でも高い利回りを狙える点、そして管理をすべて委託できるということなどが特徴です。いまは中古でも利回りが下がっており、かかる労力やリスクの割にはリターンが少ないなどの理由から新築へとシフトするかたも少なくありません。新築シェアハウスについてご興味のあるかたは下記より詳細をご覧ください。

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