区分マンションの建て替え

家賃収入で再投資できる人は成功する可能性が高い!その理由とは

家賃収入はどう使う?成功する大家さんになるには

不動産投資を始めたばかりの頃に起こりがちな問題が「家賃収入の使い方」です。

初めて物件を取得し家賃収入が定期的に入るようになると、ついつい消費してしまうかたもおられるでしょう。不動産投資家をタイプ別に大きくわけると、家賃収入の多くを使ってしまうタイプと、コツコツと蓄えるタイプというように分けられます。

もちろん人によってはお小遣いを稼ぐことが目的ということもあるので、どちらが正解という話ではありませんが、本当の「投資家」や「資産家」といわれるかたは家賃収入を使ってさらに資産を増やすことができる人のことを指すと言われているのです。

1.家賃をすべてお小遣いにしたことで失敗したケース

不動産投資の失敗談

ときどき古い物件が安く売りにでていることがありますが、外観や内装などがボロボロになっているものがあります。聞くと大家さんが入っている家賃をお小遣いとして使っていたというケースもあるようです。

修繕をもう少ししっかりと行っていたなら高く売れたかもしれませんが、一度も修繕をしたことのないような物件は買う側にも相当なリスクがありますから、やはり安く売られることが多くなるでしょう。思っていた以上に安値でしか売れず、ローンの残債を下回ってしまうことも考えられます。

そしてさらに問題なのは次の物件を購入しづらくなる恐れがあることです。

これまでの家賃収入のほとんどを使っていた場合、手元にある自己資金もそう多くはないと思います。こうなると新たに次の物件を手に入れることは難しくなるでしょう。

もちろん年齢が若い、属性が高いなど“一定の条件”を満たすかたなら新たに融資を組むこともできると思います。ただ融資審査では「経営者としての資質」があるかどうか等までチェックされることがあるため、家賃収入をすべて使い切ってしまっていることで悪影響が及ぶこともありえるのです。

不動産投資でサラリーマンを早期リタイアしたい。老後まで安心できる資産を築きたい。このように思うかたは、家賃収入を計画的に運用することも意識しておくとよいでしょう。

2.キーワードは再投資!さらに資産を増やせるかどうか

たとえば1,000万円の貯蓄があったとき、一般のかたは少しずつ切り崩しながら生活しています。しかし投資家はそうではありません。1,000万から1,500万、2,000万と資産を増やすことができます

家賃収入もこれと同じです。毎月入ってくる「増えたお金」を使ってしまうことは簡単ですが、再投資して資産をさらに増やすこともできます。資産から次の資産を生み出すことができる人が「投資家」や「資産家」になれるのです

よく「鶏の卵」や「コップの水」に例えられることがありますが、「鶏は食べずに産み落とされる卵を食べる」「コップから溢れる水をすすりコップの水には決して手を出さない」ということができる人は、不動産投資でも成功する可能性が高いといえるでしょう。

卵はただ食べるだけでなく、売ることも孵らせて鶏を増やすこともできるのです。安定的に成長しながら不動産投資をつづけるには「再投資」がかかせません

3.家賃収入に手をつけず次の物件を現金購入!

家賃収入で再投資できる人は成功する可能性が高い

少しずつでも家賃収入を蓄えているうちに自己資金が厚くなり、次の物件を取得するときには頭金を多くいれて借入額を減らすことができるようになります。

もし現金で2棟目を購入できれば、ローン返済がないうえに節税効果もあるので、家賃収入の多くが手元に残るようになります。さらに3棟目の物件をフルローンで購入したとしても、1棟目と2棟目からの家賃収入をローン返済にあてることができます。

このように再投資を繰り返すことで、家賃収入を使ってしまっていては到底成し遂げられないところまで、リスクを抑えながら規模を拡大することができるのです

規模が大きくなるにつれて家賃収入も増えていき、ローンの返済比率は下がっていきます。たとえ金利が上昇しても自己資金が厚ければ繰り上げ返済ができますし、節税効果が薄れてきたころの税金アップや大規模修繕などに備えることも難しくありません。やがてサラリーマンをリタイアしても問題ないレベルに達し、専業大家さんに転身することもできるでしょう。

4.現金一括買いができる投資家に負けることがなくなる

家賃収入で再投資できる人は成功する可能性が高い

サラリーマンのかたでも金融機関から融資を受けやすくなったことで、物件の争奪戦が起きていることは既にご存知かと思います。そしてローンを前提にしているかたは豊富な自己資金があるかたにまず勝てません。たとえ一番に買い付けをいれても、融資審査中に現金買いのかたが現れてしまったという経験をされたかたも少なくないでしょう。

少ない自己資金でも始められるのが不動産投資の魅力でもありますが、購入できる物件には「現金買いできる方が狙わないもの」というような制限がかかってしまいますし、これでは優良物件を手に入れられません。

安定して鶏に卵を産んでもらうためには、やはり元気な鶏を買いたいところ。若く元気で沢山の卵を産む鶏といえば、中古物件よりも新築や築浅物件なのです。

新築なので雨漏りや老朽化などでの高額な修繕費といった心配はありません。もちろん節税効果も長くなります。

気になる利回りも「シェアハウス」にすることで解決できます。狭い土地でもキッチンや水回りなどを集約するため、スペースを効率的に活用できるのです。こうすることで修繕費を抑えられる点も魅力的。

東京23区内での新築シェアハウス投資をご検討されている方。収益物件をお探しの方はお気軽にお問合せください。

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