区分所有の出口戦略

どれにする?アパート・マンション・シェアハウスを徹底比較!

投資物件はたくさんあるけど…結局どれがいいのか分からない!

突然ですが、不動産投資を始めるにあたって貴方が重視するポイントをいくつか思い浮かべてみてください。

利回りや立地を挙げるかたも多いでしょう。出口戦略の多さもよく言われるポイントです。なかには物件の見た目というかたもおられるかもしれませんね。

どれが正解という話ではありません。ただ不動産はアパートやマンション、シェアハウスなど様々ありそれぞれにメリット・デメリットがあるため、何を重視するのかが明確に分からないと物件をいつまでも決められずに時間だけが過ぎてしまうということにもなりかねません。

目的が分かれば自然とどの物件にするべきか見えてくるものです。今回はアパート、マンション、シェアハウスを項目毎に比較してみました。

1.比較して分かるアパート・マンション・シェアハウスの違い

アパート・マンション・シェアハウスの違い

ここでは「土地」「柔軟性」「価格」「利回り」「リスク」について比較しています。順番にみていきましょう。

1-1.土地が残るのはアパートやシェアハウス

アパートやシェアハウス経営では建物部分の価値がゼロになっても土地が残るため、区分所有マンション(ワンルームマンションなど)に比べると大きな魅力があります。

建物部分は時間が経つにつれ少しずつ価値が減り、ある程度の年数がたてば税務上の価値はゼロになります。しかし土地には“劣化”や“中古”という考えがないので保有し続けるかぎり資産として残るのです。

将来的に建物を取り壊して更地にし、売却したり新築したりと多くの出口戦略があるのも土地が手に入るアパートやシェアハウスだからこそ。

アパートやシェアハウスは木造が多く、税務上は22年で償却期間を終えますが、価値がゼロになるのはあくまでも税務上の話であって22年で寿命を迎えるというわけではありません。いまや技術の進歩によって木造でも70年~90年耐えられることが証明されているシェアハウスもあります。

出口戦略が豊富で、長期間経営できる物件をお探しのかたは、シェアハウスやアパートが良いでしょう

1-2.個人の意向が反映されにくい区分所有の難しさ

区分所有では土地を“建物全体のオーナー数で割った”部分しか所有できないというデメリットがあります。もし建物がボロボロになったころに取り壊して売却しようとしても、区分所有者全体の「5分の4以上の合意」があってようやく可能となります。案がでてから10~20年も話し合いに時間がかかることも珍しくなく、また「取り壊しに反対している側」だったとしても最終的には“全体の合意”で決まるため、個人の意向が反映されにくいという側面もあります。

政府は大型マンションや団地の建て替えに必要な所有者の合意の数を、現在の8割以上から3分の2へと引き下げる。都市部でのマンションや商業施設の建設といった再開発の際に、税優遇などを受けられる制度も拡充する。

(※引用:日本経済新聞

今後は合意を3分の2へと引き下げる可能性もあるため、「取り壊し反対」と「取り壊し賛成」が僅差で分かれることも出てくるかもしれません。一方でアパートやシェアハウスは一棟を丸ごと購入するため、オーナー様はお一人のみ。区分所有とくらべると更地にして売却などしやすいという違いがあります。

1-3.少額から始められる区分所有マンションの魅力とリスク

少額から始められる区分所有マンションの魅力とリスク

1,000万円以下から購入できるのは区分所有マンションです。土地がないためアパートやマンションより価格が安いものが多く、小規模から始めたいビギナーのかたを中心に人気があります。

ただし金融機関によっては区分には融資をしないところもあるため注意が必要です。もしローンが組めたとしても、次の不動産を購入することになったときの融資審査で足かせとなる事態も考えられます。「いずれは土地付き不動産を」とお考えのかたは最初から一棟の不動産を選ぶほうが良い場合もあるので、よく考えたうえで判断しなければなりません。

1-4.空室リスク、利回りで見るとシェアハウスが良い

区分所有マンションを一戸のみ購入した場合その部屋が空室になれば家賃収入はゼロになり、修繕積立金やリフォーム費用、ローン返済などをオーナー様の給与収入から支払うことになります。

しかし戸数を増やせばリスクを分散できるので、アパートやシェアハウスのように複数の部屋から家賃収入が入る物件は空室リスク対策がしやすいのです。

また、利回りで比較したときシェアハウスはキッチンやトイレなどを共有エリアに設置するため、アパートよりも効率的に入居スペースを作ることができます。これにより利回りが良くなるばかりか、劣化の早い水回りの設備を集約することで修繕費を抑えられるといったメリットがあります。

地方を中心に人口が減り続けているいま、空室リスクまで考えた物件選びが非常に重要になっており、これを無視した物件選びは失敗する危険が高くなるので十分注意しなければなりません。ここでは掲載していない一歩踏み込んだ内容も無料でお配りしているebookにてご紹介していますので、下記よりお気軽にご利用ください。

2.物件毎のメリット・デメリット総まとめ

最後にそれぞれのメリット・デメリットを簡単に振り返ってみたいと思います。

2-1.区分所有マンション(ワンルームマンション)のメリット・デメリット

▼メリット

  • 小規模から始められる
  • 管理組合があるためノウハウがなくてもよい
  • 構造によっては減価償却期間が長い

▼デメリット

  • 出口戦略が限られる
  • 空室リスクが高い
  • 土地は“建物全体のオーナー数で割った”部分しか所有できない
  • ローリスク・ローリターン

2-2.アパート投資のメリット・デメリット

▼メリット

  • 複数からの家賃収入があるためリスク分散できる
  • 「建物+土地」が手に入る
  • 出口戦略が豊富
  • ローンを組める

▼デメリット

  • ワンルームマンションにくらべて価格が高い
  • 木造のため減価償却期間が22年と短い
  • 都心の場合、利回りは4~5%のものが多い

2-3.シェアハウス投資のメリット・デメリット

▼メリット

  • 複数からの家賃収入があるためリスク分散できる
  • 「建物+土地」が手に入る
  • 出口戦略が豊富
  • 利回りが都心でも8%のものもある
  • 劣化の早い水回り設備を集約できる(修繕コストカット)
  • 付加価値をつけやすい(女性限定、英会話が習える、猫と住めるなど)
  • ローンを組める

▼デメリット

  • ワンルームマンションにくらべて価格が高い
  • 木造のため減価償却期間が22年と短い
  • 運営には独自のノウハウが必要

それぞれにメリット・デメリットがあるため、何を重視するのかを明確にして置かなければ物件選びに時間がかかってしまうのも頷けますね。しかし、利回りやリスク対策などで比較したときシェアハウスには大きな可能性があることがお分かり頂けたかと思います。シェアハウスの運営ノウハウを豊富にもつ企業によるセミナーは下記よりご確認いただけますので、お気軽にご利用ください。

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