不動産投資での自己資金と諸費用の目安

リスクとリターンで比べるマンション経営とアパート経営の違いとは

何が違うの?アパートとマンションの大きな違いとは

マンション経営やアパート経営などとよく言われますが、その違いが分かる人は少ないかもしれません。

何となく“建物の大きさが違う”“マンションは鉄筋コンクリート造が多い”といったイメージはありますが、このほかにも大きな違いがあるのでご紹介したいと思います。とくに「一棟と区分」「空室リスク」について比べてみると全く違うことがお分かりいただけるかと思います。

1.アパートは一棟のみ!マンションは一棟と区分所有がある

マンション経営とアパート経営の違い

収益物件を購入する際には、一棟を購入する方法と一戸(区分)のみを購入する方法とに分けられます。

基本的にアパート経営は一棟を購入することになるので、建物のほかにも土地まで所有できます。そしてマンション経営では一棟と区分があり、価格も様々です。初心者のかたが勉強を兼ねて区分所有マンションを購入するケースもあります。

2.一棟と区分ではどこが違うのか?

まず第一に価格が違います。エリアにもよりますが、区分よりも一棟のほうが価格は高くなるため、購入までのハードルが高いのです。

ただしハードルが高いということは競合が少ないということでもあるので必ずしも悪いことばかりではありません。また一棟では建物のほかに土地も手に入るので金融機関からの融資を受けやすくなり、少ない自己資金でも一棟を購入することは可能です

さらに、所有してしまえば複数の部屋からの家賃収入を得られます。単純に計算してみると家賃5万円の区分所有マンションを一つ所有した場合は5万円の収入ですが、1棟10室の物件になれば毎月50万円です。少ない自己資金でもレバレッジをかけて一棟物件を購入し大きなリターンを得ることができますし、株式やFXなどの投資方法とは異なり突如家賃が半分まで下がるという事態はまず考えられません。

もちろん区分所有マンションを複数購入することで少しずつ規模を大きくできますが、物件を探す時間や労力、自己資金を貯めるまでの期間を考えると効率的とは言えません。もしも不動産投資でアーリーリタイアを目指すのであれば区分よりも一棟がよいでしょう。

どちらにもメリット・デメリットはあるので、それぞれを比較検討してみてください。また、例外的に戸建ては一棟物件ですが、区分所有に近い部分が多いため注意が必要です。詳しくは下記をご参考ください。

3.空室リスクで見る区分マンションと一棟物件との違い

空室リスクで見る区分マンションと一棟物件との違い

区分所有マンションと一棟物件では規模が全く違うのでリスクにも大きな差があります。不動産投資の代表的なリスクと言えば「空室リスク」ですが、区分所有マンションの場合は空室リスクに弱いというところも十分考えておかねばなりません。

一度退去が発生すると収入はゼロになり、原状回復にかかる時間や費用、新たな入居者を募集するための広告費などがかかります。賃貸需要が低いエリアにあるものや競争力が低い物件ではなかなか空室が埋まらず、家賃を下げなければならないこともあります。

たしかに区分所有マンションは価格を見れば初心者にもオススメなのですが、シミュレーションが難しいところが難点です。空室リスクや修繕費などを知らずに購入すると、当初のシミュレーション通りのリターンはまず得られないでしょう。

一棟物件には一棟の、区分には区分の良さがそれぞれあります。不動産投資で失敗しないためには、目標を明確にし、属性や自己資金などを考えながら物件を選ばなければなりません。たとえば毎月お小遣い程度の家賃収入があればよいという方が一棟を購入する必要はありません。反対にアーリーリタイアを目指すかたは区分よりも一棟がよいというように、ゴールへの道はまったく異なります。ゴールを明確にし、物件を探していきましょう。

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