ドミトリーシェアハウスのリスク

相場より家賃が高くても満室を目指せるコンセプト賃貸とは

こだわりのコンセプトを持つ物件が登場している

「入居者のニーズが多様化している」とはよく言われる話です。これからの不動産投資はいかに入居者のニーズを掴めるかが重要になるでしょう。“人気のある物件”と“空室が埋まりにくい物件”というように二極化する可能性もあるのです。

ここでは相場より数万円高い家賃でも満室経営ができているコンセプト賃貸について幾つか例をご紹介します。

1.遮音性に優れた楽器演奏もできるマンション

防音性に優れたマンション投資

防音に対するニーズは非常に高くなっています。建築コストが高額になるのが難点ですが、立地がよく楽器も演奏できるマンションでは相場より数万円高い設定でも満室となっている例もあります。

上下左右への音漏れなどを気にすることなく24時間好きなときに楽器を弾けることや、外からの騒音も防げるので交通量の多い道路沿いや沿線沿いなどでも快適に過ごせることなどから、一度入居が決まれば長く住み続けるかたが多いとのことですから、防音性へのニーズがどれほど高いかが伺えます。

確かに上階の足音やドアを閉める音、隣人のテレビの音など騒音トラブルは集合住宅では必ずといってよいほど起こる問題ですから、多少家賃が高くなったとしても防音対策されている物件に住みたいというかたは少なくないでしょう。また、同物件では約40㎡の音楽スタジオも用意されており、入居者は低料金でレンタルできるほか定期的に音楽会を開催するなどイベントも行なっているそうです。

2.総額30万円近くの無料オプションがある物件も登場

別のコンセプト賃貸の例では、たとえば入居者の好みにあわせてリビングの一面に貼る壁紙を4,000種類から無料で選べるようにしている物件もあります。

これだけならそれほど珍しいことではありませんが、この物件では室内の装備や小物、照明、シャワーヘッドからスイッチプレート、扉の取っ手、さらにはキッチングッズまでも選択できるようになっており、実に総額30万円近くをすべて無料で提供しているとのことです。入居者は新居での新生活に夢を膨らませながら部屋探しをしているわけですから、このようなオプションがある物件はとても魅力的に見えるでしょう。

もともとこの物件は「ペット可」「駅から徒歩6分」という好立地物件でしたが、現オーナーの方がお父様から相続した後に様々な対策を施したことで更に魅力的な物件へと生まれ変わったそうです。たとえオプションに30万円ほどかかったとしても長期入居を期待できますし、ローン残債がないとすれば高い利回りを得られるのではないでしょうか。

また共用スペースにラウンジやシアタールーム、ジム、レンタルスペースなどを作ったり、屋上にドッグランや菜園を用意したりと様々な工夫が施されており、一般の賃貸では難しい暮らし方ができるようになっています。周辺相場より1万円ほど高いそうですが入居者募集から問合せが殺到したとのことですから、コンセプト賃貸には大きな可能性があることが伺えます。

ただしこのケースは既に立地のよい一棟物件を持っているなどの初期条件があるため、ほかのかたが真似するには難しい部分もあります。コンセプト賃貸に興味のあるかたは、後述する一棟シェアハウス投資などをご検討ください。

3.大型RC物件での「ソーシャルアパートメント」は個人には難しい

ご存知のかたもおられるかと思いますが、いま「ソーシャルアパートメント」という大型RCマンションを利用したコンセプト賃貸も増えつつあります。

ソーシャルアパートメントなどのマンション一棟投資を始めるには数億円規模となってしまうのでリスクが非常に高くなるのが難しいところでしょう。たしかに競合との差別化をしやすいなどメリットはありますが、1割ほどの自己資金を用意するにしても数千万円は準備しなければならず、一般的なアパートや区分所有マンションと比べると参入のハードルが高く現実的ではありません

またこのような物件は通常のアパートやマンションと比べて清掃など管理に手間がかかり、修繕費などのコストも高くなります。

上記の例では物件を相続されているためローン返済など無い可能性がありますが、ほとんどのかたは金融機関から融資を受けて物件を購入されるため、ローン返済や租税公課、維持費などを考えた投資を行わなければキャッシュフローが赤字になり失敗する危険もあるので注意しなければなりません

一部のメガ大家さんなどはソーシャルアパートメントを購入することもできますし、仮に持ち出しが毎月100万円を超えたとしても全く問題ないというかたもおられますが、まずはしっかりと利益を出せ、購入しやすい規模のコンセプト賃貸を狙うべきでしょう

4.サラリーマンでもできるシェアハウス経営とは

サラリーマンでもできるシェアハウス経営とは

コンセプト賃貸とは何もソーシャルアパートメントだけではありません。いま注目されている「シェアハウス」もコンセプト賃貸の一つです

たとえば「猫カフェのようなシェアハウス」「サイクリング好き限定ハウス」のように特徴を出すことで競合物件と差別化しやすくなり、高い入居率や利回りを狙えます。コンセプトのある不動産投資にご興味のあるかたは、シェアハウスを検討されてみては如何でしょうか。

ミライトハウスでは医師や公務員のかた、年収700万円以上の会社員のかたを対象に東京23区での新築一棟シェアハウス投資をご紹介しております。首都圏に限定することで空室リスクを回避しやすくなり、値下がりする危険も少なくなります。さらに建物だけでなく土地まで手に入ることでいずれ売却するときにも買い手が見つかりやすいなど、出口戦略まで考えた不動産経営を行っていただけます。

セミナー後には無料個別相談のお時間もご用意しておりますので、ご不明な点など何でもご相談ください。

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