海外不動産の危険性

なぜマンション経営に失敗するのか?リスクを知らないと危険です

なぜマンション経営に失敗するのか?

不動産投資はローリスク・ミドルリターンと言われることもあり、正しく知識をつけて投資することができれば数十年のあいだ安定した家賃収入を得ることができます。年金への不安から老後の生活費に備えることや、リストラやボーナスカットなどがいつ起きるとも限らないので会社に依存しない生活のために不動産投資を始めるかたも少なくありません。

ただし始めれば誰でも簡単に成功するというわけではなく、なかには失敗してしまうかたもおられます

1.不動産投資に潜むリスクとは?

不動産投資は一般的にローリスクミドルリターンと言われるものです。しかしどのような投資にもリスクはあるものです。

たとえばマンション経営(区分所有マンション投資)は規模が小さいので挑戦しやすいのですが、差別化やバリューアップをしづらいといった問題もありますし、空室になれば家賃収入はゼロです。

同じマンション内だけでなく周辺にも競合が無数にあるため家賃の値下げをせざるを得ないケースや、設備投資競争が激しくなっている例もあります。

また人口が減っている地方では、10月から3月の繁盛期中に入居者が決まらなければ半年や1年も空室のままということもあります。当然その間にもマンションの管理費や修繕積立金の支払い、ローン返済、固定資産税などの租税公課が両肩に重くのしかかってくるのです。

マンション経営の失敗例

購入した当初は会社としての給与収入から補填することもできるかと思いますが、やがて結婚して子どもが生まれ生活費や教育費などの負担が大きくなったときまで考えておくべきでしょう。もしローン返済が滞ると不動産投資という土俵から降りなければなりません

不動産投資では長ければ35年のローンを組めます。言いかえれば35年かけて返済していくということです。その間に家族構成の変化や金利上昇、地方なら人口流出がさらに加速しているかもしれません。最初は「なんとかなるだろう」と思っていたものの気がつけば毎月持ち出しばかり。家賃収入だけで生活など夢のまた夢で「なぜこんなものを買ったのか?」と後悔することもあるのです。

失敗しない投資のためには、マンションを購入する前にランニングコストなどを調べてシミュレーションし、いざとなったら途中で売却して損切りできるかどうかまで考えておくべきです。

2.自己資金ゼロでもOK?フルローンで失敗する人の特徴とは

自己資金ゼロでもOK?フルローンで失敗する人の特徴とは

マンション経営で失敗するケースを考えてみましょう。

たとえば自己資金があまりないのでフルローンやオーバーローンで購入することを前提にしているかたもおられるかと思います。この場合、突如として発生する設備の故障やリフォーム費用、空室が長期間続いたときの支払いに耐えられず失敗することがあるので注意してください。

これはローン返済を早く終わらせるために自己資金を多く入れすぎるかたにもあてはまります。

もちろん人によって年収や自己資金などは違うので、突然の事態でも手元にある程度の資金があるかたは問題ありません。たとえ最初は資金が少なくても、入ってくる家賃収入に手を付けずコツコツと貯めることができるかたならリスクも低いでしょう。

不動産投資は物件を買ったあとのほうが圧倒的に長いのです。とくに中古物件はいつ設備が壊れるか予測できませんから、ある程度のことにも対応出来るよう手元にお金を残しておくことが大切です。

また初めての投資では税金などよく分からない部分も多いので「突然、納付書が送られてきて困った」という経験をされたかたもおられます。たとえば固定資産税や不動産取得税など忘れたころにやってくるものもあるので、早い段階で書籍やコラムなどを読み知識をつけておきましょう。

3.不動産投資はリスクと出口戦略を知ることで危険は減る

「不動産投資にはリスクがある、失敗する危険がある」といわれることがあります。しかし実際にはFXなどのように短時間で大きく損失を出すこともなく、預金のようにマイナス金利やインフレで資産が目減りする危険も少ないのです。詳しくは下記でもご紹介していますがインフレになれば物件価格も上昇しますし、ゆっくりながらも家賃も上がる可能性があります。

マンションやアパート、シェアハウスなどそれぞれの物件毎にノウハウや手法がほぼ確立しているので、初めてのかたでも成功する可能性があるのです

情報はコラムや書籍でも簡単に手に入りますし、無料セミナーなども開催されているので生の声を聞くこともできます。さらにはマイナス金利などの追い風も吹いているなどタイミングや環境としてこれほどよい投資方法はまずないでしょう

失敗する例を知ることでリスクは回避できますし、万一のときにも売却して損失を抑えることができる方法ならば危険は下がります。

たとえば今のようにマイナス金利の時代には、融資を活用して一棟物件を購入することで空室リスクにも対応できますし、マンション経営とは違い土地も手に入るので出口戦略も豊富にありますから、失敗しにくい投資をしたいかたは一棟物件を考えてみてはいかがでしょうか。

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