住宅診断の説明義務化と不動産投資

初めてのマンション経営!新築と中古での違いを比べてみよう

築古の中古マンションを購入して年金代わりになるのか?

マンションを購入する際には築年数に気をつけなければなりません。一棟とは違い土地が手に入らないため、時が経つにつれて建物部分の価値が償却されていくため、いずれは税務上の価値がゼロになるからです。

たとえば築20年の中古マンションをフルローンで購入したとき、返済が終わるころには税務上の価値はゼロとなり、建物の老朽化などから家賃の値下げをしなければ入居者が決まらないということも考えられます。マンション経営をお考えのかたは、物件を選ぶときには立地や築年数にこだわりながら、たとえば築浅で駅から徒歩10分以内など条件を決めて慎重に検討していきましょう。

ここでは最低限知っておきたい新築と中古のメリット・デメリットを分かりやすくご紹介しています。

1.中古マンションのメリットとデメリットとは

中古と新築とを比べると販売価格に大きな差があります。安く購入し、高く貸すことができれば高い利回りを得られます。中古マンションを購入する最大のメリットは価格です

しかし価格だけで中古物件に絞るというのは少し危険です。新築と比べるとリスクが高くなる部分もあるので、最低限下記のポイントについては考えておく必要があります。

1-1.中古マンションは大規模修繕までの準備期間が短い

中古マンションは大規模修繕までの準備期間が短い

どのような建物でも長く使うためには定期的なメンテナンスが必要です。たとえば屋上防水工事や外壁塗装、エレベーターがある物件では点検費用や交換などが必要になることもあります。これらは非常に高額な支出になるため、中古マンションを購入する際には大規模修繕に備えた積立金がしっかりと用意されているのかなどを確認しておかなければなりません。

販売されている中古マンションのなかには、まもなく大規模修繕が必要になるようなものも見られます。もし購入したあとで修繕が行われることになり、さらに積立金が足りないような場合には、その差額は自己負担となるのです。時には百万円単位での一時金を求められるケースもあります。

物件を購入すると不動産取得税というものを支払わなければなりませんから、ある程度の現金は必ず手元に残しておかなければなりません。一時金を求められてしまうと、納税のための自己資金が足りなくなる恐れもあります。

1-2.耐用年数が短いことから融資が難しくなる

資産の耐用年数一覧表

耐用年数とは分かりやすくいえば(税務上の)建物の寿命のことです。RC造のマンションでは法定耐用年数は47年とされています。

もちろん固定資産評価など税制上の計算のために定められたものですから物理的な寿命ではありませんし、たとえ耐用年数を超えたからといって直ぐに崩壊するという心配もありません。たとえ木造でも定期的な補修やメンテナンスを施したことで100年以上たった今でも現役で使われている家屋などもあります。

しかし、やはり新築よりも中古のほうが寿命は短いと考えておくべきでしょう。寿命が短いということは投資額を回収するまでの期間も短くなるということですし、金融機関から融資を受ける際にも、残りの耐用年数が短いものやオーバーしているものなどは融資結果に影響します

ある程度の期間保有したあとで売却するとしても、耐用年数を超えている物件は融資が組めずに買い手が見つからないということにもなりかねません。

1-3.新築と中古での総収入額を比べてみよう

耐用年数でみると新築に軍配があがることは先程お伝えしました。次に注目するのは「総収入」です。

一般的に中古のほうが安く購入できるので高い利回りを得られると言われていますが、総収入で見たときには下記のように大きく差が開くこともあります。

新築と中古物件の総収入を比較

もちろんこれは物理的な寿命を表したものではないので中古でも長く活躍してくれる物件も多々あります。しかし中古物件では建物や設備の老朽化による雨漏りといったトラブルにも備えておかなければなりません。

修繕費は予想が難しいものですが、中古物件のなかには前所有者がこれまで一切のメンテナンスを行っておらず、屋上防水の効果が切れていたり雨漏りしていたりというものもあるようです。

コンクリート造の物件は構造上の問題から雨漏りの原因箇所を特定しづらく、どうしても広範囲を補修しなければなりません。範囲が広くなれば費用も上がるので、「中古は価格が安いからお買い得」と言い切ることはできないのです。時には物件価格以上の修繕費がかかることもあるでしょう。

  • 築20年
  • ワンルームマンション
  • 駅から徒歩圏外
  • 想定利回り4%

上記のような物件を目にすることも多いかと思います。しかし築20年のワンルームマンションを購入したとして、投資額を回収するまでの期間は一体どれほどあるでしょうか。

また回収できたとして、次の大規模修繕を迎えるまえに売却しようとした場合、はたして融資がつく金融機関を見つけられるでしょうか。もし融資がつかなければ買い手が見つからないということになりかねません。

ワンルームマンション投資は少額でも始められることから初心者などに人気がありますが、実は気をつけておかなければ大きな損をすることにもなりかねない投資方法なのです。

2.新築のメリットとデメリットを比較してみよう

新築のメリットとデメリットを比較してみよう

もちろん新築物件にもデメリットはあります。まずは中古よりも販売価格が高くなるということです。

さらに、たとえ完成したばかりであっても、たった一日誰かが入居してしまえば中古物件になります。極端なことをいえば新築で購入した次の日に売りにだしたとしても販売価格は下がってしまうのです。これは新築マンションの大きなデメリットと言えます。

新築にも中古にも、ぞれぞれメリットとデメリットがあります。とくに初めての不動産投資では分からないことも多いと思いますし、購入後の修繕費などはシミュレーションが難しいところでしょう。ただ購入後の修繕費やローン返済期間などを考えるならば、長い目でみると中古より新築のほうが安心かもしれません

もちろん下記でご紹介しているように、高値で売却が難しい点や孤独死のリスクなどには十分注意しておくべきですが、いまのように中古物件の価格が高騰しており新築との利回りの差が縮んでいるときには、あえて中古物件だけにこだわる必要はないでしょう。

2-1.立地にこだわりながら空室リスク対策をしやすい物件を選ぼう

売却時まで想定し立地にこだわって選ぶこと、そしてできれば一棟物件を購入して空室リスク対策をするなど、マンション経営を成功させるにはいくつかポイントがあります。

一般的には人口減少が進む地方よりも都心部で、さらに駅に近いほど資産価値の値下がりは小さいとされています。これからマンション経営を始めるかたは、中古と新築とで悩むこともあるかもしれませんが、まずはそれぞれの特徴を抑え、立地にこだわりながら物件を選んでみてはいかがでしょうか。

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