ゲリラ豪雨や水災への対策方法

こんなマンションは危険!購入前に見るべき書類や注意点とは

マンションは「管理を買え」が通用しない時代か

投資用マンション選びの注意点

自宅としてだけでなく収益物件としても人気の高いマンションですが、多くのかたが気になるのは「管理がしっかりと行われているのか?」という点です。

どのような建物も時間とともに老朽化していきますが、修繕やメンテナンスによって建物の寿命を延ばすことはできます。そこで大切になるのが「管理」です。よく「マンションは管理を買え」と言われますが、マンション購入の前に管理が正しく行われているのかを確認し、大規模修繕が適切に行われているのか、劣化状況で不安な点はないのかなどをチェックしなければなりません。

ここではマンション購入時の注意点やリスクについてご紹介しましょう。

1.購入前に必ず確認しておきたい項目や書類はこれだ!

購入前に必ず確認しておきたい項目や書類

マンションを購入する前に、その管理組合が機能しているのかなどを見極めるには下記の書類を不動産業者から取り寄せ、チェックしておくとよいでしょう。

  • 定期総会議案書
  • 定期総会議事録
  • 長期修繕計画書(案)
  • 重要事項報告書
  • 管理規約および使用細則
  • 理事会議事録

全てを手に入れることは難しいかもしれませんが、これらを確認することでそのマンションにどのような問題があるのか、将来的にどう修繕されるのかなどを読み取ることができます

たとえば「長期修繕計画書」からは、そのマンションの20から30年後の修繕計画案が分かります。

大規模修繕となれば建物周りに足場を組んで全体の塗装や防水処理などを施すので通常の修繕よりも費用が高額になるものですが、書類をみることでいつ頃予定されているのか、どれほどの支出があると予想されているのか、修繕積立金の積み立て計画(各年の累計や収支)を確認することができます。

これにより購入後に修繕積立金が増額される可能性があるかどうかなどを予想することも可能です。

もし不動産会社から書類を取り寄せられない場合は売主に頼むか、売主が持っていないならば売主から不動産会社へと依頼してみましょう。もちろん大規模修繕などが必ず計画どおりに進められるというわけではありませんし、突発的な災害などで突如として大きな修繕が必要になることもありますが、そのマンションの管理面についてある程度は見極められるでしょう。

2.内覧時にチェックしておくべきポイントとは

書類からだけでは管理が十分行われているのかを見ることはできません。そこで物件見学(内覧)をするときにチェックしておきたいポイントもいくつかご紹介します。

  • 駐輪場に放置自転車がないか
  • 掲示板に貼りだされている注意事項
  • ゴミ置き場の状態
  • 路上駐車、敷地内での無断駐車の有無
  • 事務所や店舗として利用している部屋の有無

管理が行き届いていないマンションでは放置自転車が駐輪場にあったり、ゴミ出しルールが守られずにゴミ置き場が散乱していたりと、共用スペースに問題があることもあります。また掲示板の内容からも住人に問題がないかなどを伺うことができるでしょう。

3.事務所や店舗として利用されているマンションの問題点

マンション内での店舗利用について

個人エステやネイルサロンなどマンション内で事務所や店舗として利用されている部屋があるマンションでは、業者や利用客など不特定多数のかたが出入りするということでセキュリティ面で問題があるかもしれません。

また最近では「ヤミ民泊」と言われるように無許可で営業している民泊が深刻な問題になっています。夜間の騒音や治安の悪化、ゴミ出しルールを守らないなど、多くのトラブルや相談が寄せられているので、もしマンション内でキャリーケースを引いている外国人旅行者などを見かけた場合は十分注意しておきましょう。

万が一このような物件を購入した場合、入居者からのクレームや早期退去などが起こりやすくなります

民泊については規制が固まりつつありますが、それでも「許可を取ると稼げなくなる」という理由から無許可のまま運営を続けるかたもおられるとのことです。管理会社や組合も監視カメラなどを活用して違法民泊を排除しようとしていることもありますが、なかには対処が分からずにそのまま放置しているケースもあるでしょう。数百万円から数千万円で購入するわけですから、トラブルの少ないマンションを購入したいところです。

4.建物も入居者も高齢化する!管理ができずに廃墟となることも

国土交通省によると築40年を超えるマンションは現在51万戸ほどあり、10年後には151万戸、20年後には296万戸になるなど老朽化マンションが急増すると予想されています

分譲マンションの老朽化

※画像:国土交通省 分譲マンションの現状と課題

さらにマンションに入居しているかたの高齢化も問題視されており、管理組合の役員を引き受けない理由に「高齢のため」と回答した人は30.4%とかなり多くなっており、次いで「仕事等が忙しいから」が23.2%、「本人、家族に病人がいる等の事情」が10.7%となっています。

マンションの管理が正しく行われるには管理組合の存在が欠かせません。しかし高齢ということで役員を断られれば、運営に影響がでるのは避けられないでしょう。

4-1.修繕をしたい入居者 vs このままで良い高齢者

建物が老朽化するにつれて、修繕箇所も増えてきます。さらに少子超高齢化によって入居者の高齢化が進めば「わざわざ高い修繕費用をかける必要はない」と考えるかたも出てくるでしょう。

築40年のマンションでは耐震補強などが必要になることもありますし、場合によっては建て替えということにもなりかねません。こうなると高齢のかたは金融機関から新たに融資を組んで費用を支払わなければなりませんが、なかには高齢ということで融資を断られたり、「残りの人生が長くないから」ということで建て替えに反対されるかたもおられるでしょう。

建物の老朽化と入居者の高齢化はこれからのマンション経営の大きな課題です

もし建て替えや大規模修繕が計画どおりに進まないとなれば、残るのは老朽化する建物だけです。収益物件としての価値は下がり、家賃の低下や売却価格の下落も避けられません。

小規模からでも始めやすいのがマンション経営のよいところですが、様々な問題を考えると長期保有というより短期間保有したのち売却して利益を確定させるなどで投資家自身でリスクを回避していく必要があります

下記ではマンション経営に失敗したかたの話などもお伝えしていますのでご参考ください。

この記事の後によく読まれています

ページトップ