建物のヒビ割れ

中古のRC造マンションでヒビ割れを見つけたら

ヒビ割れがある中古物件は買いか見送りか

不動産投資が過熱するにしたがって物件数が少なくなり、中古でも仕入れれば直ぐに売れる業者もあるほど、今は売り手市場となっています。

そのため少しでも利回りや条件の良さそうなものがあれば、我先に購入をしようとする投資家もいるとのこと。なかには投資の知識が乏しく“本当に価値のある物件”かどうかをチェックしないまま買ってしまうこともあるようです。

できれば購入するまえに一度現地まで足を運び、記載されていた利回りが期待できるほどの入居者が本当に入っているのかや、建物にヒビ割れ(クラック)や不良箇所がないかなどを十分にチェックすることをオススメします。

家賃滞納リスク

というのも中古物件では設備が老朽化していることから、買ったあとにリフォームや修繕が必要になることもあるためで、状態をチェックすることでリスクを下げられるのであればやらない手はありません。不動産は高額なものも多いので、最初の手間を惜しまないことが大切です。

壁紙の張替えなどであれば問題ないですが、なかには雨漏りによって大規模な修繕をするかもしれません。RC造(鉄筋コンクリート)は木造とくらべて構造が複雑なので、どうしても修繕費が膨れ上がるところにも気をつけておきましょう。

今回注目するのは建物の外壁にヒビ割れがある物件。入居率や利回りは魅力的だったので購入を前向きに考えていたものの、実際に現地へ行ってみると基礎のコンクリート部分にヒビ割れがでているのに気づいたとします。

果たしてその物件は買いか見送りか。貴方ならどう判断しますか?

チェックポイントはヒビの大きさと深さ

建物のヒビ割れ

ヒビが基礎“表面”の部分だけなら心配しすぎる必要はないでしょう。ヒビの大きさや深さをチェックしてみて、巾が0.3mm以下のものは表面の化粧モルタル部分が割れており、コンクリート部分まで届いていない可能性もあります。基礎にヒビがでることは珍しくないので、物件を見に行ったらヒビがあったからといって全ての物件の購入を見送ることはありません。

ただし内部まで到達しているなら構造クラックの可能性も考えられるので購入は慎重になるべきです。構造部分まで割れているものは施工不良や地盤沈下、かなり劣化が進んでいる物件かもしれないのです。

もちろん表面だけのヒビ割れだったとしても雨水などが染み込み少しずつ劣化は進みます。ヒビが浅いうちに行えば補修費用もそれほど高くないことが多いので、みつけたときはできるだけ早い段階で補修するようにしましょう。メンテナンスを怠らないことが建物を長持ちさせる秘訣です。

(※ここでの購入判断はあくまでも参考例です。ヒビは素人目には判断が難しいので、一級建築士や住宅診断士などの専門家にチェックを依頼し判断されてください。)

昭和58年以前に建てられたマンションは要注意

もし築古の中古区分所有マンション購入を検討しているならチェックしておきたい話がもうひとつ。昭和58年より前に建てられたマンションはメンテナンスや管理といったものを一切していなかったものがあることに注意しておかなくてはなりません。

というのも“マンション標準管理規約”という指針が国交省によって出されたのが昭和58年だからです。以降は良好な住環境を確保するため修繕積立金というものが設けられ、その積立金をつかって共用部などの定期的なメンテナンスを施すことになりました。

購入するか迷っている物件があるならば利回りや入居者の有無だけでなく、築年数や建物の状態にまで目を光らせておくとよいでしょう。

物件の数が少なくなっているので中古物件にも注目が集まっていますが、構造の違いや立地などによって同じ築年数の建物でも状態は様々。メンテナンスを施されることなく運営されてきたものなどは、購入したあとに多額の費用が飛ぶこともありえます。

安く買って高く売ろうと思っていたのに、なんだかんだで費用が膨れ上がってしまった。そのような失敗をしないためには購入前に冷静に判断することが大切なのです。

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