都道府県別人口増減率

進む東京一極集中!買うなら地方か東京か?

人口減少で人や大学などが都心部に一極集中している

日本の総人口が減少し始めたという結果が2015年の人口速報値(国勢調査)にて明らかになりました。これは調査が始まった1920年以来初のこと。いまの日本は「死亡数>出生数」という図式になっているのです。

不動産投資では人口が増えているエリアに物件を持つことが大切です

人口が減少している今の時代、どのエリアに物件を持つべきなのか。これから不動産投資を初めてみようと考えているかたも、2棟目3棟目の物件を検討中のかたも、必ず知っておきたい情報をお伝えしましょう。

人口増加しているのは8都県のみ

人口が増加している都市はどこなのでしょうか?

都道府県別人口増減率

※画像:総務省「平成27年国勢調査 人口速報集計結果」

・沖縄県(3.0%)
・東京都(2.7%)
・愛知県(1.0%)
・埼玉県(0.9%)
・神奈川県(0.9%)
・福岡県(0.6%)
・滋賀県(0.2%)
・千葉県(0.1%)

平成22年~27年で人口が増加したのはたったの8都県のみ。それ意外は軒並み減少し、増加を続けていた大阪府でさえも68年ぶりに減少に転じています。

大阪府の「人口減少社会白書」によれば、大阪府は三大都市圏でもっとも早く人口減少を迎え、2040年には724万人まで急激に減少すると予想。その一方で高齢者人口は全国を大きく上回るスピードで増加するとされており、ほかの大都市に先駆けて人口減少社会へ突入しようとしています。

大阪の例をとってもわかりますが、地方圏でなくても「空き家・空き地の増加」や「賃貸需要の大きな変化」などに悩まされるかもしれません。沖縄、東京は約3%もの増加になっており収益物件の購入を考えているかたにとって魅力的なエリアになっていますが、それ以外のエリアに物件を持つと人口減少による空室リスクが心配です。滋賀県や千葉県は人口増加しているとはいっても、今後数年の間に減少へと転ずる可能性はあるでしょう。もし貴方が不動産投資をはじめるなら、どのエリアで投資したいと思いますか?

東京圏には日本の1/4の人が集まっている

驚くべきことに東京圏(東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県)の人口は3613万人、5年間で51万人も増加しているとのこと。これは全国の1/4以上の人口が東京圏に集まっていることを意味しています。まさに「東京一極集中」ですね。

人が都心部へと移動するのは自然なこと

人口移動

人口減少時代には人が大都市圏へと移動するのは自然なこと。地方には仕事がなくても東京なら就職できる、ということは多々ありますよね。人だけではなく、たとえば大学は学生を確保する必要があるので、東京へキャンパスを移転するなど「都心へ回帰」しようとする動きがあります。

キャンパスの移転によって学生が移動すると地方では若者が減少し、ワンルームのような学生や単身者向け賃貸は入居者確保のため大幅な家賃下落などを強いられます。過去には滋賀県草津市で立命館大学のキャンパス移転により多くの学生が街から消え、それまで学生入居者で埋まっていたマンションやアパートが「家賃1万円」や「3ヶ月家賃ゼロ」といった破格の設定にし、入居付けに苦労していた賃貸がそこかしこに乱立することになりました。

人口減少や都心部への移動は、不動産を経営する側にとっては大きな問題です。投資家は「人口が減少しているエリア」や「減少しそうなエリア」に物件を持つということは大きなリスクを抱えるということを知り物件を選ばなければなりません。

今後は地方圏を中心に人口減少が進む

国土交通省は地方圏を中心に人口減少は急速に進行するだろうという予測を「土地白書」のなかで発表しました。

約1km 四方単位での人口動態に着目すると、一部の大都市中心等を除き、全国の多くの地点において、平成 62(2050)年までに平成 22(2010)年比で人口が半分以下になる見込みとなっている。市区町村別に見た場合には、平成 22(2010)年時点での人口規模が小さい市区町村ほど、平成 62(2050)年までの人口減少率が高くなることが予想されている。

※引用:国土交通省 平成27年版土地白書

コンパクトシティ化を進めようとする動きもありますが、これはつまり「市街地から車で1時間かかる」ような郊外の物件はさらに過疎化に悩まされるということでもあります。

「売るに売れない」地方物件のリスク

地方での人口減少が深刻化するということは空室リスクも急激に高まるということです。

地方での不動産投資を考えている人のなかには途中で売却することなく「建物が朽ち果てるまで持ち続ける」と考えている人もいますが、それは入居者を集めることができて安定した家賃収入を得られることを前提にした話です。人がどんどん都市部へと移動しているいま地方の物件を持つのは危険といえます。

すでに地方の物件を購入していた人のなかには「売却をしようにも買い手が見つからず、売るに売れない状態」になっている大家さんもいるのではないでしょうか。

地方物件は融資にも課題が残る

地方ではローンを組むのにも課題があり、買い手が見つからないという問題も考えられます。東京などは金融機関やノンバンクが多数存在しているので比較的ローンの申し込みをしやすいのですが、地方では選択肢が限られるということに注意してください。

金融機関数

地方の物件を購入しようと思えば、スルガ銀行、地銀、信金、日本政策金融公庫など限られたを利用することになるかと思います。もしこれらの金融機関が融資を渋れば、いざ売却しようと思っても融資が引けないので買い手が見つかりにくくなります。

そうなれば「売却を諦めて建物が朽ち果てるのを待つだけ」ということになりかねません。しかも人口減少で空室が増えれば家賃収入も少なくなり、メンテナンスのための修繕費の捻出にも苦労するでしょう。もし満足なメンテナンスができなければ建物の資産価値は急速に下がっていきます

不動産投資は物件を買って終わりではありません。購入してから運営をしっかりできるか。10年20年先も入居者を確保できるのかをよく考える必要があるでしょう。

もちろん地方にも満室経営ができている優良物件はあります。ただ、これから先ますます人口が減少しつづけるなかで、本当に安定した不動産経営をしようと思えば、やはり東京の物件を狙うべきでしょう。地方にお住まいのかたのなかには、東京などの知らないエリアに物件を買うのは不安なので、「自分が知っているエリアに物件を買いたい」と思うことも多いかとは思います。しかし、投資を成功させるためには冷静に判断しなければなりません。

遠方の物件でも「サブリース契約」のように集金や入居者募集など管理のすべてを任せられる仕組みが整っているため、物件選びを近所にこだわる必要はないのです。

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