こんなはずじゃなかった..瑕疵物件を避けるには

瑕疵(かし)物件って何だろう?

瑕疵(かし)とは「欠点、きず」という意味で、瑕疵物件とはその名のとおり何らかの問題がある物件のことです。物理的、心理的、環境、法的など瑕疵にも様々なのものがあります。瑕疵がある物件を購入してしまうと、その後の収益にも大きく影響してしまうこともあるため、中古物件を購入するときは特に注意が必要です。後半でご紹介していますが、シロアリ被害によって1,000万円という多額の修繕費がかかるケースも考えられます。

1.シロアリや雨漏りなどの物理的なもの

シロアリや雨漏りなどの物理的瑕疵

物理的瑕疵とはシロアリや雨漏り、土壌汚染、建物の傾きなどの問題があるものです。

たとえばコンクリートの壁にヒビ割れ(クラック)があった場合、そこから雨水が染みこんで劣化がすすむことも考えられますし、ヒビが表面だけでなく基礎部分まで達している場合は地盤沈下などのリスクもあります。

そのヒビが果たして致命的な問題があるのか、それとも簡単に修繕できるものなのかはプロでなければ判断できません。物理的瑕疵リスクを避けるには建物調査をプロに依頼するなどし事前にしっかりと調べることが大切です。

2.自殺や殺人などの心理的な瑕疵とは

その物件や近隣で自殺や殺人があったり、入居者が孤独死をしたりなどがあれば心理的瑕疵のある物件となります。「事故物件」といったほうが分かりやすいかもしれませんね。

「何となく気持ち悪い」という理由で避けられる傾向にあるため、心理的瑕疵のある物件は周辺の相場よりも安い賃料で募集されていることが多いです。ただ「霊や呪いなどは信じないし、安く借りられるならそれでいい」ということでこのような物件を狙って入居するかたもおられます。瑕疵のある物件でも、それを上回るほどの魅力があれば入居付けもできるでしょう。

3.周辺の環境に問題のある物件にも注意

周辺に暴力団事務所や宗教施設があるものも瑕疵があるとみなされます。ほかにも周辺の施設によって悪臭がしたり、激しい騒音に悩まされるなども考えられます。このような環境瑕疵は、物件を購入するまえに現地調査をすることである程度チェックできます。

(※暴力団事務所や宗教施設があるものは環境的瑕疵ではなく心理的瑕疵に分けられることもあります。)

4.法律的瑕疵は事前調査で調べられる

法的瑕疵とは建築制限があるものや、その建物が現在の法令基準をクリアしていないため同じものを建てなおすことができないなどが当てはまります。これらの問題は事前に役所調査などで確認できるので、調査を怠らなければ心理的瑕疵などと比べてリスクは低いといえます。

5.物件を探すときには瑕疵がないかをチェックしよう

瑕疵物件のリスク

防除処理などのメンテナンスを怠った中古物件では、築年数に関わらずシロアリによる被害が起きている場合もあります。「もし1匹見つけた場合、その家には100万匹のシロアリがいる」「100万匹が1日に食べる木材の量は70g、1年で25kg」とも言われているため十分に注意しなければなりません。

新築物件であれば安心ですし、施工時にシロアリ対策をほどこすこともあるのですが、中古の場合は購入前にシロアリによる被害がおきていないか等をしっかりと確認するようにしましょう。

5-1.修繕費1000万円!?シロアリ被害は火災保険も適用外

シロアリが柱を食い荒らしているなど考えるだけでも気持ちの悪いものですが、さらに怖いのは修繕費がいくらになるのかという問題です。なかには築10年ほどの物件を購入した数ヶ月後にシロアリ被害に気がつき、修繕費が1,000万円と伝えられた投資家のお話も聞かれます。

シロアリ被害は火災保険に加入していても補償されませんし、修繕している間は部屋を貸し出すことができないので家賃収入が入りません。また1,000万円をかけて修繕したとしても、回収するまでにかなりの期間がかかります。

もしこれが瑕疵担保責任の期間内であれば売主にたいして請求できますが、もし瑕疵担保責任免債という特約のあるものを購入した場合、基本的に買主は損害賠償を請求することができません。中古物件を購入するときには十分に注意しましょう。

不動産投資を始めようとされるかたは、今回ご紹介した瑕疵についてチェックしながら納得のいく物件を選んでみてください。また、新築物件ならば環境瑕疵リスクなどは事前の調査で予測できますし、シロアリ被害なども心配する必要がないなどのメリットがあります。無料のシェアハウス投資セミナーではこのほか、シェアハウス投資だからできる競争力を高める方法や、高い利回りを狙える理由などを分かりやすくご紹介しています。

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