建て壊しでも退去拒否!?シェアハウスならではのリスク対策法

建物を取壊したいのに入居者が居座る

不動産投資の出口戦略(売却時のこと)を考えたとき、このような不安を感じたことはないでしょうか。

「将来的に建物を取り壊して更地にし売却もいいな」
「でも入居者が居座り続けたらどうしよう…」

ほかの入居者が全て退去したとしても、たった一人でも残っていれば取り壊すことなどできません。場合によっては引っ越し代などを含め数十万円の費用を入居者に支払うこともありえます。それだけでなく他の部屋が空室になっているということは家賃収入も大幅に悪化している状態です。売却で土地が高く売れたとしても、その他の支出で赤字になっては意味がありません。

しかしこのような問題もシェアハウス投資なら解決しやすくなります

1.大きな原因は賃貸契約にあり!シェアハウスのリスク回避法とは

まず通常の「マンションやアパート投資」と「シェアハウス投資」の大きな違いについてお伝えしましょう。それは賃貸契約の内容です。

1-1.アパートやマンションに多い「普通借家契約」とは

あまり意識したことのないかたも多いと思いますが借家契約には「普通借家契約」と「定期借家契約」があります。順番にみていきましょう。

普通借家契約について

アパートやマンションに多いのは普通借家契約といって、契約期間満了でのみ賃貸契約が終了するというものです。だいたいの場合は入居者側から「来月退去したい」という申し入れがあって契約解除の手続きに入ります。

さらに特徴的なのは入居者保護の傾向が強いということ。もうお気づきのかたもおられるでしょうが、この普通借家契約を結ぶことにより居座りなどの問題が起こりやすくなるのです。

アパートやマンションでは絶対に普通借家契約としなければならない、などの決まりはありませんが、ほかにも契約の仕方があることを知らない大家さんも多いということもあってまだ一般的ではありません。しかし、数は少ないものの定期借家契約を取り入れたアパートやマンションも登場しており、今後さらに広がっていくことも十分考えられます。

1-2.シェアハウスならではの「定期借家契約」でリスクを防ぐ

次に「定期借家契約」ですが、これは入居者と大家さんが“対等”な立場で期間や家賃などを決めることができる契約です。

たとえば騒音や周辺住民とトラブルをよく起こすかたなどの場合、契約期間を更新せずに退去させやすくなるといったメリットがあります。いままでの普通借家契約は入居者保護の色が強かったため、たとえ問題のある入居者でもなかなか契約を解除できませんでした。そのため優良な入居者が耐えられずに退去してしまうといった問題があったのです。

しかし期間を定め、お互いの合意のうえで契約更新をするようになればトラブルを解決しやすくなりますし、建て壊しの際に居座りなどの問題が起こりにくくなると考えられます。

2.マンションやアパート投資は1度始めるとやめにくい

アパート・マンション投資のリスク

マンションやアパートなどの多くが普通借家契約となっているため、1度始めるとやめにくいものの、定期借家契約を取り入れることでシェアハウスはリスクを回避しやすくなります。これはシェアハウス投資の大きな魅力です。

もう少し具体的な話をしましょう。下記はアパートで立ち退き拒否を経験した大家さんの事例です。

  • 大家さんは築50年の古いアパートの建て替えを検討していた
  • 入居者は生活保護を不正受給していると思われる女性
  • 早い段階で何度も建て壊しの話をしており了承を得ていた
  • しかし退去の期日が来ても一向に出て行かないばかりか退去費用を50万円要求
  • 大家さんはこの女性がデパートで豪遊している様子を目撃しており、金銭的に困っているとは考えにくい

実際このような立ち退き拒否のトラブルは多く聞かれます。それだけ不動産投資で起こりやすい問題といえるでしょう。マンション投資やアパート経営が「1度始めるとなかなかやめられない」と言われるのは、このようなリスクがあるからです。

さらに詳しい内容は下記でご紹介しております。

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