汲み取り式トイレから簡易水洗トイレへのリフォーム費用

格安戸建てを購入したらまさかの汲み取り式トイレ!水洗トイレに入れ替えるといくらかかるの?

築古の戸建て投資は難易度が高い!投資額と回収期間をよく考えておこう

汲み取り式トイレから簡易水洗トイレへのリフォーム費用

少子超高齢化が進んでいることで、住宅街を歩けば空き家を目にすることも多くなりました。このような物件はリノベーションすることで人気物件に変わることもあるので、ベテラン投資家の方も注目しています。

しかし避けては通れないのが古さによる問題。たとえばトイレですね。

今でこそ水洗トイレが当たり前になっていますが、築古物件のなかには汲み取り式もまだまだ残っています。「レトロ物件」と言えなくもないですが、若いご夫婦や小さなお子さまがいるご家族などは少し躊躇ってしまうでしょう。

汲み取り式のまま賃貸に出しても入居者はつきにくいので、場合によっては家賃を下げなければなりませんし、当然そうなれば利回りも下がります。突発的な修繕が必要になったときに備えて現金を蓄えるためにも、物件の収益性は上げておきたいと考えると、やはり必要なリフォームやリノベーションは行なうべきでしょう。

築古戸建ては価格が安いので魅力的なのですが、トイレや井戸などがあったりと意外に難易度が高いものです。設備を入れ替えるとしても手を加えるべきものと、そのままで良いものを見極めていかなければなりません。まずは信頼できる不動産会社を見つけておくことが大切です。

1.汲み取り式トイレを簡易水洗トイレに入れ替える費用はいくら?

見た目にも何となく沈んだ気持ちになる汲み取り式トイレ。毎日使うものですから、できれば水洗トイレに変えたいものです。そこで気になるのが費用。築古戸建てでは家賃も抑えていることが多いので、あまり高額な設備投資は避けたいところ。

そこで登場するのが「簡易水洗トイレ」です。工事にもよりますが、およそ50~60万円程度で交換できるうえ、見た目には普通の水洗トイレとほぼ変わりません。ウォシュレット付きの便器も利用できます。

もちろん汲み取り式から完全な水洗トイレに交換することも可能ですが、便器の撤去や床の解体、給排水管の配管などトイレを丸ごと入れ替えることになるため費用も高くなります。便槽(タンク)を撤去するとなれば100万円を超えることも。

投資額を回収するまでの期間を考えると、家賃が5万円だった場合は20ヶ月です。トイレ以外にも壁紙の張替えやエアコンの設置などがあることを考えるともう少し抑えたいところですね。投資額を回収できるまでにかかる年数などをシミュレーションしながら、どの設備をリフォームするか考えていきましょう。

2.戸建て物件の魅力は何と言っても価格!400万円以下のものも多い

築古戸建ての不動産投資

築浅物件や一棟物件などは立地にもよりますが、数千万円ほどと価格が高いものが殆ど。そのため多くのかたがローンで購入されています。

融資が使えるので自己資金の負担は少なく、レバレッジをかけて効率的に規模拡大ができる反面、すべての方が融資を受けられるともかぎりません。金融機関の方針や物件の築年数などによっては融資が通らないということも少なくないのです。

しかし築古戸建てとなれば、条件にもよりますが2~400万円ほどで購入できることもあり、「できれば融資を受けたくない」「現金で一気に買ってしまいたい」という方にもオススメ。

ただし収益性を上げるには修繕など一手間を加えておくことが欠かせませんし、設備の見直しも必要でしょう。エアコンなどは今となっては最初から付いていることが普通になっています。

もちろん「買えば儲かる」という超優良物件ばかりではありません。

それでも物件をシェアハウスとして転用することで驚くほど収益性を上げることも可能です。ときには家賃収入が倍になるということも。

初心者投資家でも、ポイントを抑えて物件選びと企業選びを行えば不動産投資で成功することはそれほど難しいことではありません。購入のハードルを下げられ、さらに売却するときにも出口戦略を取りやすいなど色々なメリットのある投資方法が戸建て物件なのです。

3.投資額を早く回収するためには家賃を上げる?それとも入居者を増やすべき?

設備をキレイにしても大幅な家賃値上げは難しいでしょう。しかし、これはあくまでも入居者が一世帯のみだった場合の話。

たとえば4室ある物件だった場合、シェアハウスとして転用し、それぞれの部屋に入居者がつけば家賃収入が大幅にあがることもあります。下記をご覧ください。

  • 1世帯に家賃5万円で貸し出した場合 ⇒ 5万円
  • 4部屋を各2.5万円で貸し出した場合 ⇒ 10万円

このようにシェアハウス投資では、同じ物件でも収益性を上げられるのです。さらに1名が退去したとしても、他の部屋からの賃料収入があるため空室リスクに強いこともメリットのひとつ。

シェアハウス物件にするためには「寄宿舎」として適合するものにリノベーションする必要がありますが、事前に無料で調査を承っておりますのでお気軽にご相談ください。現在の調査対象エリアは東京、山手線の内側となっております。

この他にも中古物件をお探しのかたのご相談も承っております。物件をお持ちの方も、これからお探しの方も、まずはお気軽にご相談ください。

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