アパート投資

一戸建ての修繕費は500万円以上!?現金が足りずに破綻することもある

一戸建てを購入するには自己資金の準備が必要

アパートやマンションなどの不動産価格が高騰していることから、一戸建てに着目する方が増えています。一戸建ては現金購入も可能なほど価格が低いものもあり、少ない現金で始めたいかたなどに人気があります。

しかし中には数年で破綻してしまい、泣く泣く物件を手放すかたもおられるので注意が必要です。原因は様々ですが、とくに気をつけておきたいのは現金が足りなくなり修繕費を出せなくなるケースです。

1.一戸建ての修繕にかかる平均費用はどれくらい?

下記は新築一戸建てを購入し30年以上お住まいになられている方が一体どのような修繕を行い、費用をかけているのかを調査したものです。

一戸建ての修繕にかかる平均費用(アットホーム調べ)

築年数人数割合平均
全体(平均35.8年)495人100%556万円
30~34年184人37.2%495万円
35~39年200人40.4%583万円
40~44年80人16.2%602万円
45~49年27人5.5%608万円
50年4人0.8%750万円

ローンを使わずに購入することで手元の現金が減り、突発的な支出に耐えられず破綻するケースがみられます。築30年の戸建てでは平均500万円ほどかかるというデータもあるので、物件価格だけで購入するのではなく、しっかりとシミュレーションを組み検討してください。

※データ参考:アットホーム㈱「新築一戸建て購入後 30 年以上住んでいる人に聞く「一戸建て修繕の実態」調査」

2.平均556万円!古いものほど修繕費は高くなる

建物は時間とともに少しずつ劣化し、築年数が古くなるほど修繕費は上がります。もちろんメンテナンスを定期的に施していたものは状態もよいのですが、そのような物件は価格が高くなるでしょう。

冒頭の表でも築30年のものは495万円ですが、築50年になると750万円と平均額が大幅にアップしています。場合によっては物件価格より修繕費のほうが上回ってしまうものもあります。

実際、安価で購入したと思っていたものの、見積もりをとってみたところ数百万円もの修繕費がかかることが分かったという経験をされたかたもおられるのではないでしょうか。修繕をしたとしても築古戸建ての賃料は月数万円ほどに設定されていることが多いため、回収するまでに年単位かかることもあるでしょう。

回収の目処が経つ頃にまた修繕しなければならない部分が見つかるという繰り返しになり、破綻するということも考えられます。

3.外壁は平均135万円!約85%が修繕の経験あり

おおよその目安では10年で120万円と言われることがありますが、場所や範囲、素材などによって修繕が必要になるタイミングや金額はかわります。

また下記の表からも伺えるように外壁や屋根、水回りなどは費用が高くなる傾向にあり、修繕するかたも多い部分です。戸建てを購入する際には、過去にどのような修繕がされているのか、直ぐに直す必要がある箇所があるのかなどを確認しておくことが大切です。

一戸建ての修繕箇所と平均額など(アットホーム調べ)

修繕場所 修繕
経験者数
(全体:495名)
修繕
経験者の
割合
修繕回数
平均
修繕費
合計平均
1回目修繕時
の築年数平均
修繕1回のみ人の
費用平均(人数)
外壁418名84.4%1.8回135万円20.1年100万円(234名)
給湯器412名83.2%1.8回49万円19.1年37万円(187名)
トイレ376名76.0%1.3回51万円23.3年 50万円(281名)
お風呂376名76.0%1.3回107万円24.7年106万円(318名)
屋根369名74.5%1.7回137万円23.3年110万円(231名)
キッチン320名64.6%1.2回131万円25.2年128万円(265名)
洗面台318名64.2% 1.3回30万円 23.4年 29万円(277名)
壁紙・内壁311名62.8%1.5回74万円22.2年64万円(208名)
263名53.1% 1.3回65万円 24.4年 57万円(207名)
ベランダ・バルコニー197名 39.8%1.4回47万円21.1年44万円(161名)
玄関193名39.0%1.1回53万円 24.3年52万円(181名)
シロアリ関連187名37.8% 1.7回40万円 18.3年26万円(132名)
給水管170名34.3%1.5回 54万円 23.6年63万円(127名)
床下85名17.2%1.3回 48万円 23.8年 35万円( 76名)

修繕した割合が最も多いのは「外壁」で84.4%の方が経験があると回答しています。次に「給湯器(83.2%)」、「トイレ」「お風呂」の76.0%と続いています。また修繕回数をみると、複数回のメンテナンスを行っていることも伺えます。

3-1.放置すると被害の拡大や入居者の退去に繋がる

たとえば外壁や屋根は直射日光や風雨などに晒されているため劣化します。コンクリート造のものは季節によって変わる温度乾湿の差で体積が収縮し、外壁にヒビ割れ(クラック)ができることもあるでしょう。

ヒビ割れ部分から雨水が染みこみ、やがて建物全体に伝って雨漏りを引き起こしたり、サビや腐食したりと被害が拡大することがあります。屋根が割れ、中の断熱材が破損している場合は修繕費が高額になります

外壁や屋根などの塗装を10年単位などで定期的に行なう場合の費用は100万円以上かかることも珍しくありません。しかし費用を抑えるために20年30年経過してから取り替えた場合、費用は数百万円にもなることがあります。

複数回のメンテナンスを施した場合の合計費用を上回り、さらに内部腐朽などで外壁以外にも修繕箇所が広がると費用はさらに高くなるでしょう。

4.戸建て投資で破綻しないためには

また対処が遅れることで入居者の退去にもなりかねません。戸建ては空室になれば家賃収入が途絶えてしまいますし、築古であれば入居付けにも苦労します。入居者が退去してしまうことがないよう、修繕などは素早く対応しなければなりません。

一見すると数百万円から購入できるのでリスクが低いようにも思える戸建てですが、破綻するリスクを避けるために修繕費などまでシミュレーションしておき、突発的な支出にも耐えられるよう手元には現金を残しておくことが大切です

また支出が増えることだけでなく、収入が下がることも考えておきたいところです。今後、人口の減少にともなって地方や郊外から空室率の上昇や家賃値下げなどが起こると予想されます。もし都市部での家賃相場までもが下がれば、その時は地方や郊外から都心へ人が移動する可能性もあります。さらに詳しくは下記をご参考ください。

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