オシャレな名前の付け方

アパートローンとプロパーローンの違いとは?

収益用物件か自宅かで利用するローンが変わる

物件は高価なので殆どのかたが金融機関やノンバンクなどからローンを組んで購入しています。このとき収益物件でのローンは「アパートローン」や「プロパーローン」を利用し、自宅の購入では「住宅ローン」を借り入れることになります。

大きな違いは「自分が住むのかどうか」「どうやって返済するのか」ということ。不動産投資では人に貸し出して、その家賃収入からローンを返済していくのに対し、住宅ローンは自分で使い、自分の給与収入から返していくことになります。また不動産投資はひとつの“事業”としてみられるので、アパートローンの審査基準は住宅ローンに比べれば厳しくなるなど、同じ融資でも違いがあります。

住宅ローンで収益物件は購入できない

住宅ローン

住宅ローンとは、夫・妻・子・両親・兄弟などの「本人とその家族」や「本人の家族」が居住するための住宅や土地を購入したり、リフォームなどのために土地や家屋を担保にして借り入れるローンのこと。そのためマイホームを購入するときに使える住宅ローンは不動産投資では使えません

※参考:分かりやすい不動産投資ローンと住宅ローンの違い

アパートローンとくらべれば低金利で融資条件も緩くサラリーマンでも融資を受けやすいのですが、あくまでも自宅として使う物件でなければ利用できません。

住宅ローンで収益物件を購入すると詐欺行為にあたる

もし住宅ローンで借り入れしたにも関わらず、住居として使っていないと詐欺行為にあたる危険があります。過去には金融機関を騙し住宅ローンで収益物件を購入した人が、銀行の担当者が物件を訪れたことでバレてしまい、ローンの全額返済などを迫られたといった事例もあるようです。

銀行からの信用を失ってしまえば今後の融資にも悪影響を及ぼします。全額返済を突如つきつけられて、すべての人が対応できるとはかぎりませんが、もし銀行を騙していたことがバレれば、まず間違いなく資金回収へと動かれることを頭の隅においておきましょう。

(※ただし転勤などで自宅を人に貸し出すことになるケースなどもあるため、必ずしも住宅ローンでの借り入れが禁止されているわけではありません。一定の条件のもとであれば収益物件の購入に住宅ローンを活用することは可能です。)

アパートローンとは

アパートローン

アパートローンの審査は住宅ローンよりも厳しくなります。たとえば年収●百万円以上、勤続年数は●年以上というように金融機関によって融資条件がチェックリスト化されており、一定の条件を満たせば融資を受けられる「パッケージ商品」と考えてください。金融機関によってはアパートローンの取扱がなく、収益物件の購入は「プロパーローン」の扱いになることもあります。

条件にあえば融資を受けられるのですが、もし一つでもチェックがつかなければ融資はおりません。チェック項目は金融機関によっても違いがありますし、これまでは融資対象でなかった人にも試験的に融資している期間もあるため、もし気になった物件が見つかったときは同時に複数の金融機関へ相談してみることをお勧めします。

また物件の紹介もおこなう不動産会社であれば、融資付けを任せることもできる場合があります。ミライトハウスでも無料セミナーや個別相談を開催しており、物件の利回りや高い入居率を目指せる理由なども詳しくご説明しています。

プロパーローンとは

プロパーローンとは事業性融資とも言われるローンです。たとえば設備投資といった一般事業のための融資のことですね。

融資条件がチェックリスト化されているアパートローンとは違い、プロパーローンでは融資を受けようとする人の財務資料や不動産の物件評価額などをみて融資をするかどうか判断されます。金利や借入期間にも一定の基準などはありません。

アパートローンが「パッケージ商品」なら、プロパーローンは「オーダーメイド商品」です。どうしても審査に時間がかかる傾向にあるため、欲しい物件があるときなどは少々使いづらいと感じるでしょう。

ほかのローンと大きく違うのは、融資上限が決まっていないということや、保証会社を利用できないというところ。

2棟目3棟目と不動産投資の規模を拡大するのであればプロパーローンを活用するのもいいと思いますが、保証会社をつかえないなど貸す側にとってのリスクが高いので、プロパーローンの融資を受けるのは簡単ではありません。

その事業が本当にうまくいくのか事業主としての実績や経験などを考慮されるため、初めての不動産投資でいきなりプロパーローンを引くというのは難しいでしょう。もし融資が受けられたとしても、金利や返済期間などの条件が厳しくなる可能性もあるので、まずはアパートローンでの融資を考えるとよいかと思います。

中古物件に良い物は見つからない

不動産投資とは、言ってしまえば早い者勝ちの投資です。

良い物件はどんどん買い手がつき、融資に時間がかかれば二番手の人にとられてしまうことも珍しくないですし、買い逃したらまた一から探さなければなりません。もちろん急ぎすぎてダメ物件を買ってしまうのでは元も子もないのですが、立地や利回りなどを慎重に判断しながら早めに行動することが大切です。

ただ、これはあくまでも中古物件を購入することが前提での話。昨今はごく普通のサラリーマンのかたでも不動産投資に参入するようになっており、良い物件の競争率は上がっています。

しかも良い物件はキャッシュで購入できるメガ大家さんや不動産会社などがいち早く購入していくので、市場に残っている物件のなかに掘り出し物はほとんど残っていないと考えるべきでしょう。

競争が激化している今の時代、それでも良い物件を手に入れようと思うなら土地探しから始める新築一棟投資がオススメです。

土地から探すので空室リスクが低くなるということ。そして新築にすることで修繕費などの支出も当面のあいだ考える必要がないことなど、新築一棟投資にはメリットが沢山あります。無料セミナーや個別相談などでは詳しい情報を公開しておりますので、不動産投資に興味のあるかたはお気軽にご参加ください。

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