不動産投資の融資審査

不動産投資で成功する人と失敗する人は○○が違う!

成功する人と失敗する人は何が違うのか

不動産投資で成功する人と失敗する人は何が違うのでしょうか。ここでは失敗するかたが陥りがちなケースをご紹介しながら、成功する投資家になるための方法などをご紹介します。

1.不動産投資で失敗する危険が高い人の特徴とは

成功する人と失敗する人は何が違うのか

不動産投資で成功するには当たり前の話ですが利益を出さなければなりません。そのための方法は大きく2つあり、一つは安定した家賃収入を長期にわたって得るというもので、もう一つが売却することで利益を出すというものです。

どちらの方法が正しいというわけではありませんから立地や築年数、融資期間などを総合的に判断しながら戦略を練ることになります。ただ不動産投資で失敗してしまうかたは、このシミュレーションがうまくできていないことが多いようです。

1-1.需要が低い地方や郊外の不動産を購入するケース

たとえばある程度の期間は運用して投資金額を回収しつついずれ売却しようとした場合に、賃貸需要が少ない地域に物件を購入してしまったとすると、いざ売ろうとしたときに買い手が見つからないということにもなりかねません。とくに郊外の物件はコンパクトシティ化が進むにつれて需要は少なくなると予想されるため注意が必要です。

1-2.リスクは高くても“買える”ものを購入するケース

当初は書籍やセミナーなどで知識をつけ、どのような物件や立地は避けるべきかが分かっていても、いまのように競争が激化しているなかでは希望条件をクリアしたものを見つけることは難しくなっています。

たまに見つかったとしてもすでに買い手がついていて買えないということは多々あります。こうなると早く物件を買いたいという思いが強くなり、やがて「買いたい物件」から「買える物件」へと条件を緩くして探しはじめるかたも少なくないのです。

成功する人と失敗する人は何が違うのか

それでも購入した物件が運良く高利回り出口戦略も多いものならまったく問題ないのですが、もし賃貸需要が低く築年数も経っているものだったなら一体どうなるでしょうか?

おそらくですが少しずつ空室が増え家賃収入が下がりだし、やがてローン返済や修繕費に給与収入を充ててしまう事態になるでしょう。とくに地方では一部の地域を除き人口減少が進んでいますから、空室期間が長くなる傾向にあります。入居者募集をかけても問合せが少ないとなれば、やがて家賃を下げることも考えられます。

売却をしようにも築年数が30年や40年などと古いものは建物価値が著しく下がっているため土地(立地)がカギを握りますが、需要が下がっているということは売却価格も下がっているという可能性は高いです。ローン残債より低い価格でしか売れないとなれば、売ろうにも売れない事態にもなりかねないでしょう。

このように不動産投資は「物件を買えば誰でも成功する」というものではありません。不労所得を得るには賃貸需要の見込める立地や建物、そして適正な管理が必要不可欠なのです。

2.賃貸経営で破たんしないためのポイントとは

不動産投資で破たんするリスクを大きく下げるには、知識を身に付けることも大切ですが、そこから導きだした自分なりの「物件選びの基準」を守ることも大切です。不動産投資では人それぞれ年収などの属性が異なり、物件も一つとして同じものはありません。世の中で「絶対に成功する方法」と言われるものが、自分にも当てはまるという保証はないのです。だからこそ自分なりの基準を持つことが大切なのです。

もちろん条件を厳しくしすぎるとそれに見合ったものが見つかりにくくなりますから、あくまでも市場をよく見ながら判断しなければなりません。

  • 立地・エリア
  • 利回り
  • 修繕費リスク
  • 空室リスク
  • 周辺の家賃相場
  • キャッシュフロー(収支)

たとえば上記の項目について自分なりの基準を持ち、冷静に判断していきましょう。

10年後、売却する時に買い手が見つかるような立地かどうか。利回りはどれほど得られるのか。管理を安心して任せられる企業があるかどうか。物件を購入する前にこれらを考えておくことで、破たんするリスクを回避することができるでしょう。

3.都心の高利回り不動産投資なら新築シェアハウス

成功する人と失敗する人は何が違うのか

人口減少が目立つ地方にくらべ、東京23区では仕事や進学のために転入されるかたが非常に多くなっています。これから少子化が進むにつれてこのように「需要のあるエリア」と「需要がないエリア」というように二極化が進むと予想されており、多くの投資家が地方ではなく都心に狙いを定め物件を購入している状態です。

ただし競争が激化するということは不動産価格が高くなるということですから、一般的なアパートやマンションなどでは利回りが低くなってしまうでしょう。そこでシェアハウス投資に注目が集まるというわけです。

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