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転売予定なら注意!入居者からの家賃交渉でお悩みのかたへ

いつかは起こるかもしれない家賃値下げへの対応

入居者のなかには「家賃を下げて欲しい」と希望を出されるかたもおります。とくに長年入居しているかたなどは、他の部屋よりも高い家賃を払っているケースもあり不満を感じているかもしれません。

1,000円の値下げでも年間にすると1万2,000円ですし、2年3年たてば数万円になります。たとえ僅かな値下げでも原価計算をしっかりとしたうえで交渉に臨みたいところです。

今回は家賃を下げるか、それとも値下げを拒否するかを決めるときのポイントについてご紹介しましょう。

1.値下げを希望してくる入居者の心理とは

建物は経年とともに少しずつ劣化するため、ある程度の築年数がたてば家賃を下げて入居者募集をすることが多いですが、そうなると長く入居してくれるかたほど家賃が高いという矛盾がでてきます。

長期入居者が「長く住んでいるのに何で他の部屋より高いのか」と不満に思うのも不思議はありません。もし周辺に同じような条件でさらに安い部屋が見つかれば、次の契約更新をせずに引っ越そうとされるかたもおられるでしょう。金額や立地、空室率にもよりますが、値下げをすることで優良入居者を逃さず、空室を防ぐのも一つの戦略です。

2.人間性や経済事情をみて柔軟な判断をする

家賃の値下げ交渉への対応

その入居者がトラブルを起こさない優良入居者で長期間入居し続けてくれているようなかたなら、拒否したことで退去されるよりは、金額にもよりますが値下げに応じたほうが今後かかるであろう広告費や修繕費を考えるとよい場合もあります。

しかし、もし短期入居者であったり滞納や経済事情の思わしくないかただった場合は、交渉どおり家賃を下げるのは少し考えたほうがよいでしょう。

まずは優良な入居者かどうか、経済情勢はどうかなどを見極めなければ判断が難しいところです。また人によっては契約前に交渉するケースもあるかと思います。その場合は態度や言葉遣いなどから人となりを判断することになりますから、大家さんや管理会社の経験を活かして見極めなければなりません。家賃交渉では時に柔軟に時に厳しく対応することが大切です。

賃貸契約書によっては「契約期間中の家賃増減はしない」など記載されている場合もあるため、契約書がどのようになっているのかをチェックしておくことも大切です。

3.人気のある立地か、空室の目立つ立地かでも変わる

すぐに次の入居者が決まるような人気物件や立地であれば、家賃減額を拒否して退去されたとしてもそれほどリスクはありません。減額を受け入れて収益を落とすよりも、その費用で退去後の修繕をし次の入居者を決めたほうが、長い目でみるとよい場合もあります。

ただ、地方のように人口減少が進み空室が増えているようなエリアや物件では、退去したあとにかかる広告費や修繕費を考えると多少の減額には応じたほうがよいケースもあるでしょう。

4.転売目的なら家賃を下げない方がいい場合もある

転売目的なら家賃を下げない方がいい場合もある

家賃を下げると売却時の価格に大きく影響するため、もし近い将来その不動産を売却するつもりなら値下げするかどうかはよく考えなければなりません。たとえば下記の例をご覧ください。

部屋数がおなじ二つの物件ですが、それぞれ利回り10%で売却しようとしたとき家賃が5,000円違うだけで600万円もの差が開く計算になるのです。もちろん全ての部屋の家賃を下げるわけではありませんが、たった数千円の値下げでも物件価格に影響してくることを考えると、売却予定の物件なら家賃は高い方がいいということになります。

●物件A:部屋数10、家賃6万円で年間720万円 ⇒ 7200万円
●物件B:部屋数10、家賃6万5,000円で年間780万円 ⇒ 7800万円

不動産投資で転売益(キャピタルゲイン)を狙うのか、それとも家賃収入(インカムゲイン)で長く安定した収入を狙うのか。考え方は人それぞれですから、ご自身の投資方法を踏まえたうえで本当に値下げに応じるべきかよく考る必要があるでしょう。

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