医師の不動産投資

[医師の不動産投資]家賃収入を安定して得るために

不動産投資を有利にスタートできる医師の方へオススメの投資法

医師のかたは社会的な信用が高くローンを組むときも審査がおりやすいので、不動産投資をしているかたも少なくありません。

今回は不動産投資のリスクを抑え、安定した収入を得る方法についてお話したいと思います。不動産投資ではキャピタルゲイン(売却益)を狙う方法とインカムゲイン(家賃収入)を狙う方法との二つがあり、どちらを取るかでリスクの大きさなどが変わってきます。

結論から言えば、本業のあるかたの場合はインカムゲインを狙った投資方法がオススメです。そのためにどのような物件を選ぶとよいのか等、詳しくみていきましょう。

1.キャピタルゲインを狙った不動産投資とは

不動産投資 キャピタルゲイン

これは物件を安く購入し、価格が上がったころに売却して利益をだす方法です。不動産だけでなく株式でもよく使われる言葉ですね。

バブル期には不動産価格はどこまでも上昇すると言われていたため、このようなキャピタルゲイン狙いでの投資が主流でした。しかし「バブル崩壊」で皆さんご存知のとおり価格が下がれば損失がでるため、転売を目的とした投資方法はリスクが高くなります。もし大幅な価格下落がおこれば一気に多額の損失を出してしまうでしょう。

また、この方法は長期保有よりも比較的短期間で転売することになるため税金が高くなる点にも注意しなければなりません。不動産を売却して利益が出た場合、その物件の所有期間によって税率が倍ほどにも変わるのです。そのため短期転売を繰り返す方法はあまりオススメできる方法ではありません。

 所得税住民税
短期譲渡所得

(売却した年の1月1日現在で、
「所有期間5年以下」の場合)
30%9%39%
長期譲渡所得

(売却した年の1月1日現在で、
「所有期間5年超」の場合)
15%5%20%

(※注意1)所得税は平成25年~49年まで復興特別所得税(基準所得税額×2.1%)が課されます。
(※注意2)不動産を相続・贈与されている場合は、前の所有者の所有期間を引き継ぐことができます。

物件を探す労力、管理する手間、そして税率などを考えれば、長期保有して家賃収入(インカムゲイン)を長く得るという方法がオススメです。

(※ほかに短期保有をするケースといえば相続税対策のために高層マンションを購入する方法などが考えられます。ただしこれはキャピタルゲイン・インカムゲインのどちらにも当てはまらないためここでは割愛します。)
(※参考:もう「高層マンション購入で節税」は不可能な時代

2.インカムゲインを狙った不動産投資とは

バブルが崩壊してから、投資方法のスタンスとしてはインカムゲインが主流になっています。この方法の最大の特徴といえば家賃収入が物件を手放さないかぎり入りつづけるということ。また物件を探す手間や時間などを抑えられるので、本業のあるかたでも始めやすいのです。

また近年では生命保険や私的年金の代わりに物件を購入されるかたも増えているようです。年金制度の崩壊が叫ばれて久しいですが、これからは自身で老後の生活に備えておくことが大切になります。物件を長期間保有することで家賃収入を得る。もしまとまったお金が必要になったときには売却するというように、リスクを抑えつつ運用する方法がよいでしょう。

バブル期の不動産投資といえばギャンブル要素の強い「ハイリスク・ハイリターン」なものでした。しかし今は安定した収益を目指す「ローリスク(ミドルリスク)・ミドルリターン」な投資になっています。一攫千金を狙うのか、それとも毎月の安定した収入を狙うのか。貴方はどちらの方法を選びますか?

3.安定した家賃収入を得られるかは物件によって決まる

不動産投資の失敗

家賃収入を安定して得るためには立地や物件をしっかりと見極めて購入しなければなりません。極端な例ですが、山奥の人通りが少ない場所でも賃貸を運営することはできますが、それでは失敗する危険が高いことはお分かりいただけるでしょう。入居者が集まらずに家賃収入がゼロになれば、ローンの返済は給与収入から行なうため毎月赤字になってしまいます。売却しようにも買い手が見つからず、売るに売れない状態になる危険もあるのです。

もちろんそのような土地でも今後再開発などが行われれば、需要や価格が上昇し大きな利益を出すこともできるでしょう。しかし、それには並々ならぬ努力と先見の明が求められますし、上昇し始めるまで耐えられるだけの資金も必要になります。リスクを抑えて投資するには“立地の良さ”と“入居率の高い物件”を選ぶことがポイントになるのです。

4.いま求められている物件とは

ニーズのある物件

先ほども少しお話しましたが、立地だけでなくどのような物件が求められているのかを知ることも大切です。入居者が少なければ家賃収入も少なくなり、入居者が多ければそれだけ収入も多くなるのですから当たり前ですよね。

実はいま、派遣や契約、アルバイトなど非正規雇用者が増えていることでシェアハウスの需要が高まっています

シェアハウスならば家具や家電など必要なものが最初から揃っているので引っ越しのときに買い揃える必要がありませんし、敷金礼金がゼロなので初期費用を大幅に抑えることができます。たとえば地方には求人がない、給与が低いなどの理由から東京へ出ようとするものの、引越し代などを含めると数十万円もかかるため、費用が足かせとなって悩んでいる人は多いのです。

その点シェアハウスならば経済的な負担を抑えることができ、しかも人との繋がりもできます。ご存知のかたも多いでしょうが、人気TV番組等でシェアハウスが取り上げられ認知度が上がっていますし、20代~30代の人々を中心にニーズは高まっているのです。

もちろん、ただ物件を購入するだけでは不動産投資は成功しません。というのも、シェアハウスは一般的な賃貸とくらべて管理が多岐にわたるため、本業のある方がご自身で管理することは難しいのです。また、シェアハウスの管理には独自のノウハウが必要になることも考えると、シェアハウスの管理に精通した管理会社へと委託される方がよいでしょう

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