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半個室やドミトリーのシェアハウス経営が失敗しやすいのはなぜ?

利回りだけを追求した半個室や相部屋タイプは避けられやすい

一昔前に「脱法ハウス」として問題となった半個室(インターネットカフェのようなもの)やドミトリータイプの物件は、「窓がない」「壁が天井まで達していない」など建築基準法に違反している問題物件でした。

脱法ハウス問題が社会的に注目されたこと、さらに近年では完全個室の物件も多くなっていることなどから半個室やドミトリーの物件では入居者が決まりにくくなっており、たとえ決まっても短期で退去しやすいなどの問題を抱えています。

今回はこのようなシェアハウスが敬遠される理由をまとめてご紹介しましょう。単に利回りだけを追求したシェアハウスが失敗しやすいのにはワケがあるのです。

1.ドミトリーとはどんな部屋だろう?

半個室やドミトリーのシェアハウス経営が失敗しやすい理由

ドミトリーと記されているものは相部屋タイプのシェアハウスです。たとえば寝台列車のように一つの部屋に複数の二段ベッドが並んで置かれ、カーテンなどで仕切られているだけの空間をイメージされるとよいでしょう。

海外では一般的で、バックパッカーのような旅行者が安く借りられる宿として定着しています。しかし一泊など短期の利用ならば問題ないでしょうが、長く住むには快適なつくりとは言えません。下記でもご紹介しているように、音や臭いなどの問題に悩まされ短期で退去されるかたもおられます。

利回りだけを考えればドミトリーや半個室タイプの部屋はメリットもありますが、安定した経営を目指すのであれば考えなければならない点も多々あります。なによりも脱法ハウスの危険もあるので建築基準法をしっかりと確認しておきましょう。

2.安全性に問題のある脱法ハウスの可能性あり

個室同を区切る壁が天井まで達していない、簡単な壁で小さな空間に区切るなどした上で多人数に貸し出す物件は建築基準法に適合しない「脱法ハウス」であることが多々あります。

そもそもシェアハウスは建築基準法の上では「寄宿舎」に該当するものです。もし寄宿舎として認められない「脱法ハウス」だった場合は防火関係規定などの建築基準法に違反していることもあり、火災などが起きた時の生存率は大きく下がる危険もあるのです。

国土交通省では、こうした建築基準法違反の疑いのある建築物に関する情報を受け付けています。例えば、
・ 木造2階建ての戸建て住宅や事務所ビルの1フロアを改造し、建具等で元々の部屋を人一人がようやく寝起きできる程度の広さの空間に区切って人が住んでいる。
・ 戸建て住宅地の中にありながら、貸しオフィスや貸倉庫として募集がされ、実際にはその建物で大勢の人が寝起きをしている。
など、建築基準法に違反している疑いのある建築物の情報をお寄せいただきますようお願いします。

※引用:国土交通省 違法がしルームについて

ドミトリーとして極端に多人数を入れるなどの場合や、窓が無いなど建築基準法に違反する物件であった場合、脱法ハウスとなる危険が高くなります。現在も国土交通省は脱法ハウスについての情報提供を求めています。通報をもとに調査が行われることもあり、場合によっては運営ができなくなることもあるので必ず建築基準法に違反しないシェアハウスを経営しましょう。

3.相部屋のシェアハウスが人気が低い理由とは

ドミトリーシェアハウスのリスク

「とにかく家賃を下げたい」というかたは相部屋でも気にしないものですが、いまのシェアハウスは数年前よりも進化しており、完全個室でプライベートも守れるなど「コミュニティ」と「プライベート」が上手く融合したものが多くなっています。そのため快適さなどよりも家賃を重視するというかたでない限り、半個室やドミトリータイプのシェアハウスは敬遠されやすくなっているようです。

下記はシェアハウスで起こりがちなトラブルや退去理由をまとめたものです。安定した経営のためにはこれらトラブルへの対策もしっかりと行わなければなりません。

3-1.入居者のなかにはプライベートを重視したい人も多い

シェアハウスといえば入居者同士の交流を楽しみにしている人が多いと思われるかもしれませんが、実際にはプライベートも大切にしたい過度な交流は面倒という人も多いです。このようなニーズを無視した物件では長く住んでいただくことは難しいでしょう

なかにはドミトリー物件でもリビングなどの共用スペースに工夫を凝らし、快適な生活を送れるようにしているものもあるかと思います。しかし基本的に「交流」だけを重視したつくりではリラックスできるスペースがありませんから、共同生活に慣れているかたなら良いですがそうでない人は疲れて出ていってしまうこともあります。

3-2.窃盗や盗難などの犯罪が起こりやすくなる

どうしても半個室やドミトリーなどの物件では窃盗などが起こりやすくなります。物件によっては貴重品を入れるための小さいロッカーを用意していることもありますが、暗証番号があっても他の入居者に番号を盗み見される危険がありますし、実際に口コミなどでも「盗難にあった」という方もおられるようです。

監視カメラがあれば犯人を探すこともできますが、それではプライバシーなど様々な問題がありますし、なにより監視されている部屋でゆっくりと過ごせるはずがありません。また貴重品などを自己管理でお願いするとしてもカギ付きの個室がなければ限界があります。すべての物件がとは言えませんが、相部屋タイプや半個室タイプでは窃盗などが起こり入居者が短期で退去してしまうことも多くなるのではないでしょうか。

もし短期退去が増えれば原状回復費や入居者募集などが必要になります。サブリース契約(一括借り上げ)を利用している場合は空室期間でも家賃収入を得られますが、そうでない場合は早期に入居者を決めなければなりません。ただし半個室タイプのシェアハウスは入居者が決まりにくいので家賃の値下げなどに頼らざるを得ない状況も考えられます。

3-3.同居人の音や臭いなどを防ぐ手段がない

ドミトリータイプの部屋では同居人が発する音や光、臭いなどを遮るものがありません。二段ベッドのそれぞれにカーテンがかけられていることがあるかもしれませんが限界がありますから入居者は相当なストレスを感じるでしょう。

たとえ人間関係が良好であっても、やはり騒音などは気になるものです。注意することで険悪なムードが漂えば、どちらかがシェアハウスを退去するしかなくなります。ドミトリーや半個室のシェアハウスは良くも悪くも入居者を選ぶといえるでしょう。

3-4.入居者募集にも課題あり!ポータルサイト掲載に条件があることも

個人で運営されている場合などは入居者募集のためにポータルサイトを利用することが多いですが、サイトによっては下記のように相部屋タイプのシェアハウスに一定の条件を設け、基準をクリアした物件のみ掲載するなどと脱法ハウスへの対策を行っていることもあります。とくに大手のポータルサイトでは基準を設けていることが多く、これらをクリアできない物件では入居者募集が難しくなる恐れがあります。

「ドミトリーに関しては、一人当り4㎡以上を確保基準とし且つ建物の延べ床面積÷10 ㎡を上限入居人数とする。 又違法貸しルームの指導を受ける固定壁で仕切らず、その他は協会基準に準じる。 」

※引用:国土交通省 違法がしルームについて

4.安定したシェアハウス経営のために

最初にもお伝えしたように完全個室のシェアハウスなどが多数登場しているなかで、インターネットカフェのような半個室タイプや相部屋タイプの物件は入居者がなかなか埋まらない恐れがあります。安定したシェアハウス経営をするには入居者がどのような住まいを希望しているのか、どのようなニーズがあるのかを把握しなければなりません。

たしかに一般的なアパートやマンション投資と比べて利回りが高くなることがシェアハウス投資のメリットですが、だからといって単に利回りだけを求めてしまうと失敗する危険が高くなるでしょう。利回りを高めつつ、さらにプライベートも守られるようなシェアハウスを経営できるかどうかが成功のカギを握っているのです。

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