過疎化が進む地域とは

「首都圏で不動産の価格崩壊が起きている」のは本当か?

需要のない物件の値下がりだけで価格崩壊とはいえない

「いま首都圏ではマンションの価格崩壊が起きている」

あなたはこのような話を聞いたことがありませんか?この説の根拠は、リクルートが運営する「SUUMO」で「首都圏の500万円未満のファミリー向け中古マンション」を探すと1都3県で200件以上の物件がヒットしたため、とのこと。

さらにはアベノミクス効果で価格が上がっているのは「都心の一部や人気沿線のものだけ」で、郊外では価格崩壊が起きているので住宅が粗大ごみになっているともいわれています。

しかし、本当にそうなのでしょうか?

500万円以下という物件をよくよく調べてみると「築年数が40年超」や「エレベーター無しのため上階の人気がない」「駅から距離がある」「最寄りはバス停のみ」などです。このような理由があり安くなっているものを指して「価格崩壊」と結論づけるのは危険かもしれません。

そもそも首都圏では単身者の需要が非常に高いことも無視できないポイントです。

1.都心で需要があるのはファミリーよりも単身者向けのもの

都心で需要があるのはファミリーよりも単身者向け

ファミリータイプのマンションは家族で住むことを考えた物件です。しかし都心ではファミリーよりも学生や外国人、高齢者やサラリーマンなどの単身者用の需要が高いのです。晩婚化や少子化などを考えると、今後も単身者向けの需要は高いと予想されています。

 その多くは単独世帯の増加によるもので、中でも65歳以上の一人暮らしは30年に96万3千世帯と10年より30万世帯以上増える。若年層でも晩婚化が進み、単独世帯は30年に全体の47.2%に及ぶという。
 総世帯数が減少に転じた後も単独世帯は増加し続ける見通し。都内でも特に単独世帯の増加が見込まれる区部では35年に単独世帯の比率が50.2%と初めて半数を超えるとみられる。

※引用:日本経済新聞 2014/3/25掲載

◇本物志向での/ 見極めが重要
ファミリー向けでは都心郊外での苦戦が始まっているが、ワンルームは立地優先のため郊外物件が少なく、それらの影響をほとんど受けない。
1964年の東京五輪の際は、大型のインフラ整備を次々と進めたため、その後に反動が出た。今回はコンパクトでローコストな五輪を目指している。先進国で開催する五輪は、GDPに与える影響は限定的であり、そのため反動も限られる。一つ注意すべきことは、五輪の名の下に便乗して値上がりしたマンションや不動産はメッキがはがれる可能性が高い。本物志向で見極めることが必要だ。
地価に関しては住宅地はそれほど上昇はしないだろうが、商業地はCREなどの台頭により上昇するだろう。
ワンルームマンションは商業地域に多く住宅地には少ない。商業地域に建つワンルームは収益性、資産性も高いため、五輪後も大きな影響を受けにくいと考える。

※引用:週間住宅Online 2015年5月25日号【ワンルームマンション特集】

東京都によれば高齢者の死別や晩婚化などで一人暮らしが増え、単独世帯は2035年までに全体の5割近くに及ぶとのこと。需要は圧倒的にファミリータイプよりもワンルームのほうが大きいのです。

そもそも郊外にはワンルームマンション自体が少ないため、ファミリータイプマンションの価格が下落したとしても影響を受けにくいという特徴があります。もし都内のワンルーム価格が大幅に下がっているのなら「価格崩壊」という声があがるかもしれませんが、これについては既に多くのかたがご存知のとおり価格は上昇しており、様々なメディアを賑わせていますよね。

2.なぜ郊外のファミリータイプの物件は値下がりしているのか

郊外のファミリータイプの物件の値下がり理由

人口が減っているということ、そしてマイナス金利などの影響で借りるよりも購入する方が増えているということが理由として考えられます。

一般的に不動産の価格が上がる条件としては、都心にあるもの人気の高い駅に近いことなどが挙げられます。そのような不動産は建物部分が時間とともに劣化したとしても高値で売却できることもあるのです。しかし郊外のマンションなどはそもそもこれらの条件から外れてしまっているため、劣化とともに不動産価格は下がっていくのです。

また、今回取り上げられたような「郊外で築40年超」などの物件は空室が多いことが考えられます。マンションでは大規模修繕に備えて毎月修繕積立金を集めることになっていますが、空室が多くなれば積立金が足りず十分な修繕をおこなえないこともあるでしょう。建物はしっかりとメンテナンスをすることで木造でも70年や90年持つと言われていますが、手入れを怠れば劣化は進んでしまいます。

そして老朽化が進めば入居者がなかなか決まらないだけでなく、退去者も増えるかもしれません。やがてマンション全体がスラム化し、価格が大幅に下がるのです。たとえ不動産投資ではなく住居として使うためであっても、立地がよく利便性の高いものを選ぶというようにリスクを回避することが大切です。

では不動産投資をするために物件を選ぶならどのようなものを選ぶべきか?についてお話します。

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