エレベーター付きマンションの維持修繕コストは高い

維持修繕費を考えた投資が大切

不動産投資を始めるとき、多くの人が見落としてしまうのが維持修繕にかかるコストです。あとから困らないように、事前にしっかりチェックしておかなければなりません。

将来的にどれくらいの費用がかかるのかをシミュレーションし、家賃収入のなかから計画的に積み立てておくことが大切です。

1.エレベーターの保守管理でキャッシュ・フローが悪化するのは何故?

エレベーターの保守管理費用

1棟マンションや一棟ビルなどにはエレベーターが付いていることが多いですよね。会社によっても金額に差はありますが、エレベーターの保守管理費用は高いことで知られています。

もしも交換することになれば100万円以上のお金が飛んでいくこともあります。交換は頻繁にするものではありませんが、保守点検費用だけでも毎月、管理費とおなじくらいの金額がかかると言われているので、購入する前にこれらの維持管理費用についてシミュレーションしておきましょう。RC造のものは木造にくらべて維持管理費が高くなるため、十分にシミュレーションしなければ収支がマイナスになる恐れもあります。

2.中古でお得に買ったはずの不動産でも失敗!?

インターネットなどで物件を探していると、思わず購入したくなるほどの格安物件が売りにでていることがありますが、中には一切のメンテナンスをしてこなかったであろう物件なども見られるので注意が必要です。もし今までメンテナンスをしていなかった物件を買った場合、どうなると思いますか?

実は購入して暫くすると、エアコンの故障水漏れなど次々にトラブルが起こり始めることもあり、そのたびに修繕費を支払うことになります。物件の状態が悪いことで、家賃を下げなければ入居者が決まりにくくなるでしょう。

入ってくる家賃収入は少ないのに、出て行くお金が多ければローン返済や固定資産税の支払いなどにも影響します。いざ大きな出費が必要になったとき、手元に資金がなければ修繕も難しくなりますし、これでは何のために不動産投資をしているのか分かりませんね。

新築や築浅なら設備も新しいのですが、中古物件は予想外の故障などで修繕が必要になることもあります。中古物件を購入するときは、近いうちに大きな修繕をすることになりそうな箇所がないか等をできるかぎりチェックしましょう。

3.融資を賢く使ってリスクに備えよう

不動産投資の自己資金

購入するときに自己資金を多めにいれ手元に現金がほとんどない状態では、突然の故障などがおきても修繕費を用意できず、追加でローンを組むことになるかもしれません。あとに発生する費用を考えると現金は多めに残しておくほうがいいのです。

不動産投資では多くのひとが金融機関からローンを組むことになるのですが、なかにはローンを早く返済したいからと返済比率を50%以上にしたり、自己資金をかなり多めにいれて借り入れを少なくしたりといった対策をする人も多いように感じます。

しかし、不動産投資は購入したあとも税金の支払いや設備故障などがあることを忘れてはなりません。無理のない計画をたてることでリスクはかなり抑えられますが、このようなコストを知らずにいると、あとになって困ることにもなりかねないのです。

4.陥りがちな失敗談!出口戦略に嵌まると物件を高く買ってしまう

売りに出されている中古物件のなかには、あと数年で大規模修繕やエレベーター交換が必要になることを予想して、高く売れるうちに売却してしまおうとする投資家の思惑が潜んでいることもあります。

ほかにも、利回りが高くみえたほうが良い条件で売りやすいので、もし今の家賃のままでは入居付けが難しいだろうと感じていても、もうすぐ売却を考えている物件なら家賃を下げずに持っておこうとする大家さんもいます。

これが良い悪いという話ではありません。出口戦略という言葉を聞いたことがあるかと思いますが、物件を高値で売ることも戦略のひとつです。しかしこれらの戦略を知らずに高値で購入してしまうと失敗するリスクが高くなるので注意が必要です。

中古物件を購入したものの、家賃を下げなければ入居者が決まりにくかったり、あまりにも故障が多くて修繕費がどんどん飛んでいくようでは安定した不動産投資は難しくなります。

新築や築浅物件にくらべると築古物件は価格の面でも変わってきますが、長い目でみたときにどちらのほうが収支をプラスにできそうかまでシミュレーションし、条件にあったものを購入するようにしましょう。

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