木造の費用

一棟物件の出口戦略とは?選択肢が多いというメリット有り

一棟物件の出口戦略は幅広い

出口とは売却のことです。不動産を持ちつづけて賃料収入を得るかたや、不動産の一つを売却して現金化し、次の物件を購入しつつ規模を拡大するかたもおられます。目的や条件によって出口戦略は変わるため「これが正解」と決められるものではありません。

しかし、最初は売るつもりがなかったとしても、大きな病気になり突然まとまったお金が必要になることも考えられます。どのような出口があるのかを知っておくことは大切です。

1.区分所有マンションと比べて分かるメリットとは

一棟物件の出口戦略

一棟は区分所有マンションとくらべて売却時にとれる戦略が多いのが魅力です

区分ではエントランスのデザインを変更したり、建物を取り壊して更地にしたりなどを所有者個人の意思で決められず、管理組合にて協議し一定数の合意があって初めて可能になります。その点、一棟物件は所有者がひとりですから修繕や取り壊しなどもしやすいというわけですね。

2.一棟物件の出口戦略は主に4通り

まず出口戦略として考えられるのは大きく分けて下記の4つです。

  • そのまま売却
  • リフォームを施して高値で売却
  • 更地にして売却
  • 取り壊したあとに新築して賃貸にだす
  • ローンを返済したあとで自らが住む

これらの方法からその時々の状況にあわせて最適なものを選びましょう。たとえば「そのまま売却」するとなったとき、築年数や入居率、設定家賃などが価格に大きく影響します。大規模修繕などで資産価値を保っていた場合は高値で売れることもありますが、もし修繕を疎かにしていると価値は急速に下がりますから売却価格も下がる恐れがあります。

そのほか、建築費が安くなることがあれば、築古の建物を取り壊して新たに建築することで家賃アップも可能です。また、新築の減価償却期間は木造で22年となり、新たに減価償却を経費に計上することもできます。土地の購入費がかからない分、利回りを上げられる可能性もあるのです。

もちろん賃貸需要があるのかや、周辺の新築物件の家賃相場はどうなっているのかなどを事前に調査し、新築した場合の利回りなどをシミュレーションしたうえで決めましょう。

2-1.取り壊しならば入居者の退去が必要になる

オーナーチェンジとして売却するだけなら問題ありませんが、もしも取り壊しをするとなれば入居者に退去していただく必要があります。ご高齢のかたのなかには引っ越しを拒否されることもありえます。引っ越しにかかる費用を負担することも考えられます。

2-2.定期借家契約と普通借家契約の違いも要チェック

もし取り壊しのために入居者の退去が必要になれば、交渉が長引いたりトラブルになることも考えられます。

そこでポイントになるのは“契約の種類”です。日本では戦後に出兵した兵士が住む場所を失わないようにするため借主の立場が強い「普通借家契約」が一般的になりました。このデメリットは貸主の都合で退去してもらうことが難しいということです。

しかし、定期借家契約ならば文字どおり契約期間満了でのみ賃貸契約が終了するため、期間の満了をもってスムーズに退去していただくことができます。またこの契約では入居者とオーナー様との立場が対等になるなどのメリットもあるのです。シェアハウスのような賃貸ではこの定期借家契約を取り入れていることが多くあるため、出口戦略を取りやすいとも言えるでしょう。

2-3.連棟式の一戸建て(テラスハウス)は売却が難しい

複数の住居同士が壁を隔てて連なっている連棟式住宅(テラスハウス)は区分として登記されていることが珍しくありません。連棟式は一棟物件にあたる、と思われている方も多いかもしれませんが、実はほかの区分所有マンションと同じように単独での再建築が難しいので出口戦略は限られてしまいます

●建物を壊して新築する ⇒ 壁などの補修費用がかかる
●リフォームして売却 ⇒ 賃貸需要が少ないので売却価格が上がらない恐れあり

また連棟式の住宅は、人気のある立地などでないかぎり需要が少ないのも難しいところです。隣同士と壁でつながっているわけですから生活音などの問題もありますし、やはりマイホームとして購入するかたは少ないです。不動産投資で出口戦略を重視するなら、連棟式の購入には慎重な判断が求められます。

3.不動産投資で売却を考えるタイミングはいつ?

一棟物件の出口戦略

売却を考えるタイミングはおよそ5年毎にやってきます。まず最初に訪れるのは取得から5年目に“譲渡所得税”が約半分まで下がる頃ですね。その後も大規模修繕の前や、ローンの支払い利息分が減るタイミングなども考えられます。詳しくは下記をご覧ください。

これら以外にも、今のようにマイナス金利が導入されたことで金融期間が融資に積極的になっているような時期は、買い手が見つかりやすくなります。ほとんどのかたがローンを組んで物件を購入しているので、買い手が表れやすいタイミングには売却を考えるかたも多くなるでしょう。いまは「買い時」と「売り時」が同時に発生している珍しい時期なのです

ここまで、不動産投資の出口戦略について考えてきました。区分所有は「入り口」が入りやすい反面、出口が狭い(選択肢が少ない)というデメリットがあります。一棟物件は価格面でみると入り口が狭いものの、様々な戦略がとれるため出口が広いのです。今のように低金利でローンを組める可能性があるときは、一棟物件を狙うかたも増えるのではないでしょうか。

この記事の後によく読まれています

ページトップ