入居者から寄せられるクレーム例

本業と両立しながら不動産投資で成功するための物件選びとは

強いストレスを感じて本業に影響が出てしまうケースもある

不動産投資がサラリーマンのかたにも人気を得ているのは、入居者募集やクレーム対応といった管理の手間を不動産業者に委託できるためです。体力的にも時間的にも負担が少ないので、数ある資産運用のなかでもとくに人気があるのです。

しかし物件を買えば誰でも成功できるわけではありません。買ったはいいものの下記のような理由から精神的に大きなストレスを感じてしまい、「こんなに辛いなら買うべきではなかった」と後悔してしまうかたもおられます。

  • 管理会社が入居付けやクレーム対応などをしてくれない
  • 空室が埋まらない、問い合わせがない
  • 修繕費がいつどれほどかかるのか予想できない
  • 出ていくばかりで手元に現金がほとんど残らない

酷い場合には本業にまで影響したり、身体を壊してしまったりということもあるかもしれません。とくに初めての投資では慣れないことばかりですから、まずは「信頼できる不動産会社」と「安定して運用できる物件」を購入することが何よりも大切です。

1.物件選びで失敗しないために!まずは手元にお金が残るものを購入しよう

収益物件とはいってもアパートやマンション、戸建てなど多々ありますが、物件のなかには修繕や管理など“出ていくお金”が多く、ほとんど手元にお金が残らないようなものもあります。このような物件を購入してしまうと退去や現状回復などをキッカケに財務状態が一気に悪化することもあるので十分注意しなければなりません。

1-1.掘り出し物を見つけたはずがギリギリの状態になっていることも

物件選びで失敗しないために!まずは手元にお金が残るものを購入しよう

たとえば区分所有マンションや戸建てを考えてみましょう。これらは入居者がいる間は毎月家賃が入ってきますが、いざ退去となれば収入はゼロです。もちろん空室となっている間もマンションでは管理費や修繕積立金などはかかりますし、そればかりか現状回復や修繕などで家賃収入の数ヶ月から数年分が出ていくこともあります。

実は初心者に多い失敗の原因というものが、修繕費のシミュレーションが甘かったことによる財務状態の悪化です。たしかに地方や郊外にみられる激安戸建てなどは数百万円からでも購入できるので人気がありますが、どれほど物件が安くても修繕費まで安くなるわけではありません。ときには500万円で購入した物件に対して1,000万円以上の修繕が必要になることもありますし、物件が古くなるにつれて更に修繕回数は増えるでしょう。

  • いつどれほどの修繕費がかかるのか分からない
  • 空室がなかなか埋まらずに持ち出しばかりしている
  • 1年保有していても手元のお金が一向に増えない

まるで綱渡りをしているかのように精神的にとてもつらい状態での運営では、一体何のための不動産投資かわかりません。もちろん戸建て投資で大きな利益を得ているかたも多くおられますが、それには物件を見る目やスキル、経験があったからこそです

何よりこれらの物件で成功しているかたは惜しみなく時間や労力をかけておられます。殆どのかたが手元により多くのお金を残すための努力を惜しみません。たとえば家賃滞納時の連絡やクレーム対応、設備が故障したとの連絡があった際にはすぐさま業者へ連絡して修理の手配をするなど、様々な管理を大家さん自ら行っておられます。

当然これらは体力や時間的な負担もさることながら、精神的にもタフでなければなりません。本業のあるサラリーマンのかたにはあまりオススメできる方法とは言いがたく、また24時間いつ入居者から連絡が来るとも分からないので本業に支障がでる恐れもあります

2.本業のあるサラリーマン大家さんならばサブリースという方法もある

サラリーマンにオススメの不動産投資方法

サラリーマンのかたが不動産投資で本業とを両立させながら安定した収入を得るためにはサブリースを利用することもオススメです。

サブリースとは建物を丸ごと不動産会社が借り上げることで、たとえ空室が発生したとしても毎月安定した家賃収入を得られるようになります。また入居者の募集やクレーム対応、家賃滞納者への対応といった管理もすべて任せられるため本業に影響がありません。一棟物件にすることで毎月の家賃収入が多くなりますし、規模が拡大することで経営も安定していきます。土地という「価値の償却しない資産」が手に入ることもポイントです。

不動産投資とはいっても物件や戦略は様々ですし、人によって年収や自己資金などの属性も異なるので何が正解というわけではありませんが、キャッシュフローが悪く手元のお金が一向に増えない、ストレスばかりが溜まるような物件を購入することがないよう慎重に検討していきましょう。

また規模が大きくなるにつれて安定した収入を得られるようになります。言いかえれば規模が小さいうちは不安定になりやすく、少しでもキャッシュフローが改善するように、多くのお金を残せるように自主管理をするなどの労力をかけなければなりません。サラリーマンのように金融機関からの評価が高く、属性の高いかたは、まずは一棟物件を購入してサブリースを利用するなどの方法も検討してみてはいかがでしょうか。

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