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初心者でも分かる不動産投資のはじめ方

初心者でも失敗せずに不動産投資をするためには

不動産投資をスタートさせる前に必ず市場調査をし、どんなエリアにどのような物件なら長期的に収入を得られるのかしっかり見極めなければなりません。

そのためには最初から物件情報サイトをみて、お買い得な物件がないかを探すのではなく、まずはどのような失敗例があるのかを調べて同じ轍を踏まないようにすることが大切です。

知識がないために失敗した、では自己責任といわれても仕方のないこと。そうならないためにもまずは勉強することから始めましょう。といっても堅い本を買ったり有料セミナーに足繁く通う必要などないのでご安心ください。

一番の勉強法は失敗談をみること

不動産投資の失敗

なぜ失敗したのか、どうするべきだったのか。そして不動産投資は買って終わりではありません。売却しないかぎり自分の子どもにも相続させることもあるほど長い付き合いになるのです。運営方法での失敗談や家賃滞納者への集金なども知っておいて損はありません。

もちろん“サラリーマン大家さん”のように本業を持っているかたもおられます。運営する時間なんてない、物件が県外にある、というひとは管理会社とサブリース契約を結ぶことで管理のすべてを任せることもできるので安心してください。手数料は必要ですが、一切の業務をすることなく家賃収入を得られるというのはメリットが大きいもの。

このサブリースについても失敗談はあるので、任せる企業はどこでもいいわけではありません。管理をどこまで請け負ってくれるのかなどもチェックしておく必要があります。

なぜ不動産投資で失敗するひとの話は表にでてこないのか

不動産投資はミドルリスク、ときにはローリスクと言われることもある投資方法です。所得や建物の価値など厳しく審査し、金融機関に「これはしっかり返済されるだろう」と判断されたものしかローンを組むことができませんから、その分リスクが低いと言われているのです。

しかも「衣食住」は人間が生きていくために絶対必要なもの。無くなることのない市場なら誰でも成功できるのでは?と思っても仕方ありません。

でも待ってください。本当に不動産投資をしているひとは皆さん成功しているのでしょうか?

そんなことはありません。ローンを組んで建物を買ったとしても、そこに入居者がいなければ家賃収入もゼロ。たとえば地方では人口減少が深刻な問題になっていますよね。東京より物件価格が安いからという理由だけで買ってしまうと募集をかけても人が集まらずに失敗することもありえます。

満室、利回りの高さに惹かれて購入したケース

不動産投資の空室

物件情報サイトをみていると「え、こんな立派なマンションでもこの価格で買えるの?」と驚くような物件がでていることがあります。とくに最初のころは相場を全く知らないので、外観と利回り、そして価格だけしか見ていないため、「これは今すぐ買わないと!」と勘違いしやすいのです。

ただ、安いからというだけで購入すると、たったの数ヶ月で空室ばかりの物件になって利回りが下がったり、最初の表面利回りは高かったのに、修繕積立金がまったく足りていなかったりすることもあります。

不動産会社のなかには早く売ってしまいたいのでフリーレントキャンペーンを打ち出し、一時的に満室にする手法を使っているかもしれません。利回り15%など魅力的に見えても、購入してから数ヶ月で退去者が続出して空室だらけ。販売した会社に問い合わせても、売ったあとのことは知らないとでもいうかのような態度をとられたという話も。

サイトを見て良さそうなものがあると焦ってしまう気持ちもよく分かります。しかし大きなお金が動くことを忘れず、最新の注意を払って判断しなければなりません。

需要のない土地に建てて失敗

地主として土地を持っていたかたの話です。相続税を抑えられると思い所有する土地のうえにアパートを建てたものの、駅から遠く坂を昇ったところにあるため入居者が集まらなかった。

立地の悪いエリア

これはニーズをまったく考えていなかったために起きた失敗です。「地主や会社経営者よりサラリーマン大家さんがいい理由」でも触れているのですが、土地を持っていたからといって不動産投資に適しているとは限りません。

車でしか行けないような距離だったり、坂道をずっと昇ったところにあったりすると空室を埋めるのに苦労するのは考えてみれば当たり前。これを読んでいるひとのなかには「なにを当たり前のことを」と思われるかたもおられるでしょうが、意外なほどに当たり前のことで躓いてしまうケースがよく見られます。

この地主大家さんは最初の目的が節税で利益を出すための投資をしていませんでした。たしかに相続税は抑えられるかもしれませんが、空室が増えればローン返済にも影響がでます。結局は利回りの低さで節税のメリットも消えてしまうことになりかねません。

不動産投資を成功させるためには利益を出すことが最も大事。赤字が続く物件をもっても仕方ありませんよね。エリアを見極め、周辺の家賃相場もしっかり調査し、成功すると確信できる物件を見つけたなら投資する、というように慎重にならなければなりません。空室の多い物件でも埋められるかどうかを判断できるようになるまでには、それなりに経験を積む必要があります。

このほかにも不動産投資の失敗談を多数掲載しているので、お時間のあるかたは続けてご覧ください。失敗にこそ成功のカギが隠れているものです。

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