海外不動産の危険性

借金や欠陥のある投資用マンションを買ってはいけない理由

購入しても良いマンションかどうか見極めよう

不動産投資の勉強を始めたばかりの頃は“物件選びのコツ”や“失敗しないための基礎知識”などが十分ではないため、中・上級者が絶対に手を出さないような物件でも購入してしまう恐れがあります。

たとえば借金がある物件瑕疵(欠陥)があるものなどは失敗するリスクが高くなるので避けたほうがよいでしょう。今回ご紹介する話は区分所有マンションについてのものです。

1.修繕費用が足りずに借金を抱えるマンションもある

借金や欠陥のある投資用マンションを買ってはいけない理由

マンション投資では所有者が所有している専有部分と、エントランスやエレベーターなどの共有部分とで構成されています。専有部分については、入居者の退去後にかかる原状回復などは所有者が費用を負担して行ないます。共有部分については各所有者が毎月支払う修繕積立金をもとに、管理組合で行われる協議によって修繕を行なうかどうかが決まり、積立金のなかから修繕費用を用意するのが一般的です。

しかしある程度の年数が経ったころに必要となる“大規模修繕”は、足場を組んでからの外壁塗装や屋上防水工事などで費用が高額になり、場合によっては積立金が足りなくなることもあります。

そうなれば足りない部分を調達しなければなりません。たとえば各所有者に一時金を請求するマンションもありますし、金融機関から融資を受けることもあるのです

もしエレベーターの交換など多額の費用がかかる項目があれば、100万円単位での一時金を支払うよう求められることも考えられます。

1-1.購入する前に財政状態もチェックしよう

修繕積立金と修繕計画とのバランスが崩れれば、修繕が行われるたびに一時金や負債が増える恐れがあります。

たとえローンを組んだとしても、返済や次の修繕に備えて積立金を上げるなど計画的に運用されている場合は問題も少ないかと思いますが、なかには積立金が変わらず一向にローンが返済されないようなマンションも潜んでいるかもしれません。

物件を選ぶときには、そのマンションの財政状態にも気をつけておかなければ、借金を抱える物件を購入することにもなりかねないのです。

1-2.財政状態の悪化は入居付けにも影響する

もしローン返済が難しくなり、大規模修繕やメンテナンスなどが計画通りに進まないようなことになれば建物は急速に劣化していきます

もちろん“専有部分”については所有者負担で修繕やバリューアップができますが、建物の外観やエントランスなどの共用部分に大きな劣化が見られるようになると入居付けに影響するでしょう。場合によっては家賃の値下げもありえます。

2.投資用マンションの購入で失敗しないために

投資用マンションを購入するときには、修繕積立金や長期修繕計画などまで確認しておきたいところです。これは中古マンションだけの話ではなく、新築や築浅マンションでも気をつけねばなりません。築年数が浅いうちは修繕などの心配もすくないので修繕積立金が低く設定されていることがありますが、どのような建物でも時間が経てば老朽化していきますからやがて修繕積立金の値上げで支出が増えることも想定しておくと安心です。

そのほか家賃収入の低下も気をつけなければなりません。5年10年と経つうちに入居者が何度か入れ替わり、設備も古くなり始めます。すると家賃を値下げしなければ次の入居者が決まりにくくなるでしょう。積立金や修繕費用の増加、家賃収入の低下などが起きてもキャッシュフローを得られるような物件を購入することが大切です。

3.欠陥のあるマンションは売却できなくなる恐れあり

欠陥のあるマンションは売却できなくなる恐れあり

マンションに杭施工データ改ざんや傾斜などの欠陥が見つかり、しかもこれらが大手企業が手がけていた物件だったことなどから大きな注目を集めたのは2015年10月のこと。

もしも購入したマンションに重大な欠陥が見つかった場合、そのマンションの価値はほぼ間違いなく下がるでしょう。もし将来的にマンションの売却も視野にいれているかたは欠陥マンションを購入しないようにしなければなりません。

3-1.住宅診断(ホームインスペクション)の説明義務化にも注意

今後は住宅診断(ホームインスペクション)の説明が義務化されるため、欠陥がないか調べてから購入するかたも増えると予想されます。場合によっては売主も気づかなかったような問題が明らかになることもあるでしょう。

欠陥があれば修繕費もかかりますし、なかには百万円単位で対応した大家さんの話もあります。立地や価格などのみならず、そのマンションの管理状態や欠陥の有無などもチェックしたいところです。

3-2.地方や郊外のマンションは空室リスクも高い

地方では人口減少によって空室率アップや空室の長期間なども懸念されています。インカムゲイン(家賃収入)は下がり、キャピタルゲイン(売却益)も出ず、売却後に計算してみたところ予想以上に利益が出ていなかった、という事態にもなりかねません。

4.良い物件はネット掲載された瞬間に買い手がつく

いまはマイナス金利の導入などによって不動産投資を始めるかたが増えており競争は激化しています。利回りが低い、空室率が高い、立地が悪いといった物件でも、インターネットに掲載された数分後には買い手がついていることもあります。欠陥がないかどうかなどを確認していては二番手のかたに先を越されないとも限りません。

少額からでも始められることが魅力の区分マンションですが、リスクとリターンを考えるとあまり効率がよいとも言えないのです。

区分所有ではなく一棟そのものを所有することで規模が大きくなり安定性が増しますし、家賃収入も増えるのですが、この方法は投資額までもが大きくなるので全てのかたにオススメできる方法ではありません。そこで次にご覧頂きたいものが一棟シェアハウス投資です。下記をご覧ください。

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