20年毎に70万円以上!給水ポンプの故障に備えていますか?

中古物件では突発的な修繕が発生することもある

中古の収益物件を購入していると、購入して間もないうちに大きな修繕が必要になることもあります。たとえばマンションの屋上に設置されている給水ポンプの交換です。

給水ポンプが故障してしまうと断水し入居者に大変な迷惑をかけてしまいますから、とにかく一刻も早く業者に修繕を依頼するなど対応しなければなりません。水漏れや断水など緊急を要するトラブルは時間との勝負ですから、とにかく直ぐに対応できる業者を探すことになるでしょう。

給水ポンプの交換費用

給水ポンプの故障はそう頻繁に起こるものでもありませんが、通常20年ほどでポンプユニットを交換しなければならないので、給水ポンプにまつわるトラブルを経験する大家さんは少なくないのです。いざというときの為に焦らず対応できるよう、ここで簡単にチェックしておきましょう。

ちなみに自主管理の大家さんであれば業者の手配や入居者への説明など全てご自身で行わなければなりません。トラブルはいつ起こるのか予測できないので、万が一のときにも直ぐに連絡できるよう業者をリストアップして備えておくと安心です。

ただ管理を不動産会社に委託しているかたは全てを任せられるので、大家さんとしての経験やノウハウが少ないかたは委託されることをオススメします。

1.築20年以上たった中古の一棟マンションは注意が必要

給水ポンプの故障にかかる修繕費

RC造やSRC造の一棟マンションを購入されるかたは、築年数に注意しておきましょう。給水ポンプの交換がおよそ20年とすると、築年数が20年以上の物件を購入するといつ故障がおきてもおかしくはありません

なかには購入して1ヶ月以内にポンプが壊れてしまったというかたもおられるようです。交換となれば容量にもよりますが70万円~300万円ほどかかるので、年間の家賃収入がゼロになるほどの打撃を受けてしまいます。築年数の古いマンションやアパートでは家賃の値上げも難しいため、費用を回収するまでに相当な期間がかかるでしょう。空室が多ければポンプの交換費用を捻出するのも難しくなります。

1-1.売主も故障に気づいていないケースがある

通常であればポンプは2基設置されていて、どちらか1基が壊れても残りのポンプが稼働し断水を回避できます。しかし大家さんのなかには1基が壊れていることに気がつかないまま物件を売りに出しているかたがおられるかもしれません。

こうなると後は残った1基が故障すると即断水します。ポンプ故障は予想以上にキャッシュフローを圧迫するので、中古物件を購入するときには十分注意してください。いざというときのために手元に現金を用意できているかたなら問題ありませんが、もし現金がなくポンプ交換ができないとなれば、一時的に水を通せたとしても断水を繰り返し、入居者の退去に繋がる恐れがあります。

2.二階建ての物件がオススメな理由

建物の規模や戸数によって給水方法は異なります。給水ポンプを設置するのは主に3階建て以上の小規模~中規模のマンションに多く、2階建て以下の小規模なアパートなどでは「水道直圧方式」が多いです。

受水槽内の清掃や、10年~20年ほどの周期でポンプ交換が必要になることを考えると、物件を購入するなら2階建て以下の小規模なアパートのほうが良いとも考えられます。とくに初めて収益物件を買おうとするかたや、手元に現金の余裕がないかたなどは無理に一棟マンションを購入するのではなく、まずは1棟の木造アパートなどから始めてみてはいかがでしょうか。

最近ではシェアハウスも注目されており、アパート投資よりも高い利回りを狙えることなどから東京23区内でシェアハウス経営を始めるかたも少なくありません。

 月額家賃収入
(※賃料5万円、敷地面積30坪、延床50床(容積率60/200%)のとき)
アパート・マンション25㎡ワンルームでの居室数:4
5万円×4居室=20万円
シェアハウス7㎡(個室)での居室数:10
5万円×10居室=50万円

一般的なアパート・マンションと比較したとき、シェアハウス投資ならば毎月の家賃収入が高くなるのです。さらに詳しい利回りや各種情報については下記の無料セミナーや個別相談でもご紹介しておりますので、お気軽にご利用ください。

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