ゲリラ豪雨への対策方法

雨漏りや浸水で大損害!火災保険特約や現地確認は必須です

ゲリラ豪雨で床下浸水!建物の腐食を防ぐには

不動産投資と火災保険

突如として襲いくる台風や豪雨。大切な物件に飛来物があたったり雨漏りが起きたりするのではないかと不安に思う大家さんも多いのではないでしょうか。

激しい雨が降ると、河川の多い都市部では下水道の排水が追いつかずにマンホールから水が溢れるといった「都市型水害」も起こりやすくなります。たとえ河川から離れていても非常に狭いエリアに短時間で集中して降ることもしばしばあり、ニュースなどでも辺り一帯が冠水し消防隊の救助を待つかたの映像が流れることもあります。

ここでは水災に焦点をあて、リスクを下げる方法についてご紹介しています。

1.水災で数百万円の被害がでることもある

ゲリラ豪雨や水災への対策方法

ゲリラ豪雨では下水を含んだ汚水が建物内に侵入し床上浸水することもあるので油断できません。数百万円にも及ぶ甚大な被害が出るだけでなく、コンクリートのヒビ割れ箇所から雨水が入り込み鉄筋が錆びようものなら建物の強度が落ちてしまい耐震性能は下がります

そのまま水が排出されずに残れば雨漏りすることもあるので、大雨が降ったあとは必ず物件に異常がないか確認しておきましょう。遠隔地の場合は管理会社に連絡し「入居者から雨漏りなどの連絡がなかったか?」といった確認をする大家さんもおられるようです。

2.火災保険での水災特約はつけるべきか?

不動産投資のリスクといえば火災・地震などが思い浮かびますが、これらは保険でカバーできるものですからそれほど心配しなくてもよい部分です。しかし水害(水災)については補償の対象外としている保険もあるので、できれば水害の起きやすい地域は避けるべきでしょう。

もし水災の特約をつけている場合は被災によってかかる修繕費を全額カバーされたり、保険によっては数万円~数十万円ほどのお見舞金が払われたりするものもあります。

不動産を購入するときに殆どのかたが火災保険に加入されるかと思いますが、地震や水災についての特約があるかも見ておきたいところですね

3.大雨で浸水する危険がある地域を調べる方法とは

浸水する危険のある地域の調べかた

ゲリラ豪雨などで浸水の危険がある区域は「洪水ハザードマップ」という名前で各自治体が公表しています。

ハザードマップで示される浸水予想区域や浸水の程度はあくまでも想定ですし、雨の降りかたなどでも変わるものなので必ずしも記載されているような浸水が起こるというわけではありませんから、あくまでも目安として参考にしてください。そして忘れてはならないのが、たとえ浸水の危険がないエリアだとしても賃貸需要がなければ不動産事業は成功しないということです。ハザードマップで水災のリスクを下げつつ、需要が見込めるエリアを絞りこんでみましょう。

4.大家さんは梅雨に入る前にコーキングなどを行なう

建物のヒビ割れを直す方法

建物内部に水が溜まると非常に厄介ですし、瑕疵(かし)物件になろうものなら売却時にも影響がでます。また6月から8月にかけては雨漏りなどのトラブルが多くなる時期ですから、梅雨前にコーキングをして隙間を塞ぐなどで雨漏り対策をされる大家さんも少なくありません。

このようなメンテナンスをしているかどうかで建物の寿命はまったく変わりますから、長く収益を生み出してもらうためにも適切なメンテナンスを施しながら建物の価値を維持していきましょう。

4-1.中古物件を購入するときにも雨漏りしないか確認しよう

これから不動産を購入しようとされるかたはその物件に瑕疵がないかどうかも確認することをオススメします。もし雨漏りが起きてしまうと修繕に多額の支出が発生しますし、場合によっては入居者の退去にも繋がりかねません。

瑕疵を確認するには現地確認が必須です。たとえばコーキングは塗った直後はゴムのように弾力がありますが時間が経てばボロボロになるので、触って劣化具合を確かめることができます。もしザラザラとした感触だった場合はそこから雨水が侵入していることもあるので注意が必要でしょう。

ほかにも屋上の防水シートが劣化していないか、切れているところはないかなどを確認する方法もあります。防水シートの張替えは200万円以上かかることもありますし、そこに雨漏りまで起きればさらに高額になりますから、しっかりと建物の状態を確認したうえで購入するかどうかを決めることをオススメします。

新築と比べて中古には“購入後のリスク”が高いことは間違いありません。

近年では不動産投資に参入されるかたも増えており中古でさえも価格が高騰していますから、利回りの低下や運営中の修繕費リスクなどを考え新築投資へと切り替えるかたも増えています

新築ならば当分の間は修繕の心配がなく入居付けもしやすいなどメリットがありますから、これまで中古だけを探されていたかたは是非、新築投資も検討してみてはいかがでしょうか?

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