利回り10%でも失敗!?収益物件の選びかたにはコツがある

事業の本質は収益性にあり!高い利回りを得るには

不動産投資とはいいますが、立派な「事業」ですから収益性の高い物件を手に入れること、そして失敗するリスクを下げるために出口戦略をも考えておくことが欠かせません。

1.物件を買えないことに焦り失敗するケースもある

投資で失敗するケースを調べると、事業ということを無視した物件選びを行っていることが原因となった事例もみられます。たとえば“入居付けしやすい物件”ではなく“自分が買える物件”を探してしまうなどです。

買える物件が稼げる物件とは限りません

手の届く物件、今すぐにでも購入できるような物件ではなく、安定した経営ができるようなものを選ぶべきでしょう。たしかに経験豊富な方であれば、普通は手を出さないような物件を敢えて狙っていくことで、20%や30%などの高利回り物件へと変えることもできます。しかしこれはごく一部のかたの手法ですから、初心者のかたや本業があるかたにはオススメできない方法です。

それでは次にどのような物件を探すとよいのか、どのような物件は避けるべきなのかなど参考例をご紹介しましょう。

2.こんな物件では失敗する!?リスクの高い物件とは

こんな物件では失敗する!?リスクの高い物件とは

狙うべき不動産とは、高い家賃収入(=インカムゲイン)や売却益(=キャピタルゲイン)を狙えるものです。

具体的にいえば首都圏のような、人口が多く賃貸需要が高いエリアの土地や建物です。これらの土地や建物は売却するときにも買い手が見つかりやすいので失敗するリスクを回避しやすくなります。その反対に人口が少なく、持ち家思考が高いエリアなどでは不動産事業が成り立たない恐れがあるので避けるべきでしょう。

たとえば人口20万人を超える県でも、土地が広ければ価格が下がるので、賃貸で家賃を払うよりもマイホームを購入してローンを返済していくほうが安い場合があります。このようなエリアにファミリー向け物件を持ってしまうと非常に危険です。短期間での退去や原状回復費にかかる支出、そして空室率に悩まされることが考えられます。

不動産投資では、物件を購入したからといって成功するとは限りません。需要があるか、利回りはどれくらいかなどを考えながら収益物件を選んでいきましょう

3.利回り10%でも大赤字!?収益物件を見分けるコツとは

物件を探していると「利回り●%」という表記を目にするかと思います。利回りとは、例えば物件価格が1億円で年間家賃収入が1,000万円なら10%というように家賃収入をどれほど得られるかを表しているものです。

利回りが高ければ多くの収入を得られるので、より高い利回りの物件を探そうとするのは当然です。しかし、いまは不動産投資が活発になっているので地方の中古物件でも利回り10%などはあまり出回りません。たまに売りに出たとしても、実は大赤字になるハイリスク物件だったということもありえます。下記をご覧ください。

  • 物件価格:3,500万円
  • 表面利回り:10%
  • 築25年、木造アパート、10戸(1LDK)
  • 駅から徒歩13分

一見すると購入しやすい価格帯ですし利回りも悪くありません。滅多に出ないお買い得物件のようにも見えます。ではこれは購入するべきでしょうか?

考えかたは人それぞれですが、恐らく経験や知識があるかたなら避けると思われます。もう少し詳しくみていきましょう。

3-1.一見すると高利回りでもダメ物件の可能性もある

一見すると高利回りでもダメ物件の可能性もある

まず利回り10%ということは満室時の想定家賃収入は年間350万円ですから、一部屋の家賃は3万5,000円ということになります。1LDKということで一人暮らし向けの部屋よりも広い間取りですが、広ければそれだけ退去後の修繕費がかかるのです。さらに築年数を考えると建物や設備も老朽化していると思われるので、故障や雨漏りといったトラブルが起こることも十分ありえます。場合によっては一気に30万円ほど修繕費がかかることもありますから、そうなれば一戸の年間家賃収入がすべて消えてしまうのです。

また、これほどの広さがありながら家賃が低いということは、そのエリアは空室率が高いと考えられます。もし管理会社によって一括借上げされているのであれば空室でも家賃収入は入りますが、立地や賃貸状況によっては借上げを断られるケースもあるので契約前に不動産会社へ確認しなければなりません。

問題は空室リスクの高さだけでなく、節税効果が早くになくなることも考えておくべきです。というのも「不動産投資で節税できる」と言われるのには「ローン返済の利息分」や「減価償却費」という経費を計上することで利益を圧縮できるからですが、この減価償却費は築年数によって計上できる期間が変わるのです。

  • 木造新築の耐用年数:22年
  • 木造築10年の耐用年数:22年-10年=12年
  • 木造築25年の耐用年数:22年×20%=4年(※1年未満は切り捨て)

木造なら最長22年ですが、上記の物件は築25年のため“耐用年数オーバー”となり4年で償却することになります。短期間で償却できるので最初は節税効果も高くなり、キャッシュフローも厚くなるでしょう。しかし減価償却費を経費にできなくなれば税額は上がります

また税金が上がる前に売却しようとしても、5年以内に売却すると「短期譲渡所得」になるので譲渡税が39%と非常に高くなってしまいます「最低でも5年は持ってから売却する」という大家さんが多いのは、5年超での売却なら譲渡税が20%まで下がるからです。約2倍の差ですから簡単に無視できるものではありません。

このほかにも問題はあります。

たとえば購入時に築25年ということは売却時には30年近いはずですから、たとえ売りに出しても融資が出づらくなっているので現金で購入できるかたが現れるのを待つしかない状態になっているかもしれません。

一見すると高利回りで良い物件にも思えますが、運営中にかかる修繕費用や租税公課などを考えると実はダメ物件といえるでしょう。このような物件を購入してしまうと失敗する危険が高くなります。

4.収益物件を探すなら都心に決まり!高利回りも狙える物件とは

空室リスクが低いのは地方よりも都心です。都心であれば需要がありますから、売却しようと思ったときにも買い手が見つかりやすい(=出口戦略を取りやすい)というメリットもあります。

「都心の不動産は地方にくらべて利回りが低い」

このように言われることもありますが、それも購入する物件次第でまったく変わるのです。下記では新築一棟のシェアハウス投資で利回り8%を狙えることについて詳しくご紹介しています。

この記事の後によく読まれています

ページトップ