大家さんが家賃の値上げに成功した方法とは

家賃の値上げはできるのか?

経済的な理由などから「家賃を下げて欲しい」という相談をされる入居者もおられます。その一方で、大家さん側も物件価格の高騰や税額アップ、経済事情などの理由から「家賃を上げたい」場合もあるでしょう。

結論から言えば、家賃の増減を請求することは「借地借家法」の32条にて定められており、大家さんと入居者との合意があれば可能です

ただし建物の価値は経年とともに下がるので家賃も下げていかざるを得ません。極端にいえば新築時の家賃と、築30年の家賃が同じということはまずないのです。また「入居者を決めるためにわざと家賃を下げて入居付けし決まった後すぐに増額する」といったケースは、入居者としても家賃などの条件を含めてその部屋を契約しているわけですから難しいでしょう。あくまでも立地や築年数、契約期間、賃金上昇などを考慮したうえで行なう必要があります。

1.値上げをキッカケにクレーマー化することもある

大家さんが家賃の値上げに成功した方法とは

引っ越しにかかる労力や金銭面を考えると、家賃が上がったからといってすぐに退去する人は少ないと思いますが、やはり値上げは良い印象を与えるものではありませんから、なかにはクレーマーとなる入居者が出てくる恐れもあります

たとえば「ほかの入居者のゴミ出しマナーが悪い」「上階の足音が響く」というものは少なからずどのような物件でも聞かれます。これまでは「家賃が安いからある程度は仕方ない」と我慢してきた部分が、値上げによって一気に表面に出てくることも考えられるでしょう。

なかには「値上げをするのは場合によっては仕方がないと思うが、理由をしっかり伝えてほしい」という声もあるため、ただ「家賃を値上げします」という伝えかたでは難しいかもしれません。しっかりとした理由やプラスアルファのメリットがあれば、スムーズに同意を得られる可能性はあります。

ちなみに入居者が拒否すると値上げができなくなるという訳ではありません。「賃料増額の訴え」を提起し調停や訴訟にて家賃増額が認められた場合は、拒否されていた期間の家賃分に年間10%の利息をつけて支払われます。

2.値上げをするために他の大家さんが行っている方法をチェック

大家さんが家賃の値上げに成功した方法とは

では次に「家賃を高くするための対策」ですが、大家さんのなかには下記のような方法を取り入れることで値上げに成功しているかたもおられます。

  • プラスαの付加価値をつける
  • リフォームする
  • 設備を見直す
  • ペット可にする

これらを全て行なうということではありません。所有している物件に不足している設備がないか、入居者が困っていることがあればそれを解決できるようなサービスや設備がないかなどを調査し取り入れることで値上げできる可能性があるでしょう。

2-1.物件に付加価値をつけるということ

「付加価値をつける」とは、たとえば入居者向けサービスを行なうことでハード面(建物)だけでなくソフト面(生活など)にも個性や魅力を持たせることです。

その代表例として近年ではシェアハウスが注目を集めています。実に多くのコンセプトがあり、なかには「猫と住める」ものもあれば「24時間体制での緊急サポートつき」などもあるため、間取りや家賃だけでは測れない様々な魅力をもつ物件が登場しているのです

このようなコンセプトのある物件は、家賃値上げのためだけでなく値下げリスク対策としても優れています。一般的な物件は経年とともに家賃も下がっていきますが、コンセプトが入居者のニーズに合致することで「家賃以外の魅力」を感じていただけるのです。つまり「周辺にもう少し安いところはあるが、ここに住んでいると○○ができる」という部分に価値を感じていただくことができるのです。

2-2.築古物件をリフォームして新築同様にする方法

築古の物件でもリフォームによって新築同様ピカピカにすることで家賃の値上げに成功したかたがおられます。ただし、この方法は入居者が退去したあとに行なう方法ですから、入居者いる部屋にはあてはまりません。またリフォーム費用が高額になると回収するまでに長い期間が必要となりますから、費用対効果をよく考えて行なう必要があります。

2-3.設備投資でニーズを掴む方法もある

下記の参考記事でもご紹介しているように、下記のサービスや設備を取り入れることで多少の値上げにも応じていただける可能性はあります。

 多少家賃が上がっても欲しいサービス・設備
1位24時間ゴミだし可能
2位宅配ボックス
3位防犯カメラ

とくに女性の一人暮らしやファミリー層はセキュリティ面を重視する傾向にあるので、防犯カメラやモニター付きドアホンを取り入れるのもよいでしょう。ここで大切なのはどのようなニーズがあるのかを見極め、無闇な設備変更をせずにコストを抑えることです。仮に100万円をかけたとしても、家賃を月5,000円しか上げられなかったということが無いようにしましょう。

2-4.ペット可物件にするのは最終手段か?

ペット可にすることで毎月の家賃を数千円ほど上げたり、敷金を1ヶ月ほど上乗せすることもできるかもしれません。

しかし、ペットの毛やトイレ砂がつまり高額な修繕費がかかることや、退去後のリフォーム費用に数十万円から数百万円かかることもあるため慎重に判断しましょう。ほかの入居者やペットに噛みつくなどトラブルが起こらないよう、ルールを徹底することも大切です。

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