土地活用

年金だけに頼らず「土地活用」で老後に備える方法

土地活用の方法は3通り

空き家や土地などの不動産をお持ちのかたは「どのように活用するのか」と悩むこともあるかと思います。

土地活用といっても「借りる・貸す・売る」と大きくわけて3通りの方法があり、土地の広さや立地、活用する目的などによって方法が変わります。まずは下記を参考にそれぞれの方法でどう変わるのかをチェックしてください。

結論からいえば、東京23区内のように今後も人口増加が予想されている場所にあれば、そこにシェアハウスを建てて家賃収入を得るという方法も有効です。今はアルバイトやパート、契約社員などの“非正規雇用者”が増えているので、シェアハウスのような賃貸が求められる傾向にあるのです。

1.なぜ土地活用をするのか?目的によって方法は変わる

もちろん理由は一つとは限りません。人によって様々ですが、たとえば相続税を抑えたいという方や、サラリーマンを早期リタイアして家賃収入で生活したいとお考えの方もおられます。ほかにも年金がいくら貰えるのか分からず強い不安を感じているものの、出費が多くて老後へ向けた資産形成ができずにいる方も多いのではないでしょうか。

これは内閣府による調査で明らかになったものですが「老後へむけた経済的な備え」について「ある」と回答したのは僅か2割ほどにとどまり、大多数が「足りない」と考えているというデータがあります。

高齢期に向けた「備え」に関する意識調査

※画像:内閣府(高齢期に向けた「備え」に関する意識調査)

皆さんご存知のように日本は長寿大国ですから、60歳で定年退職したとしてもその後に長い人生が待っています。老後を豊かに過ごせるかどうかは、現役時代に築いた資産によって決まります。

余裕を持たせて夫87歳、妻92歳まで生きると仮定し、最低限の生活のためには月24万円、ややゆとりある生活のためには月30万円かかるとすると、最低限生活では1億776万円、ゆとり生活では1億1856万円確保しなければならない。しかし年金が7274万円支給されるので「不足分は最低限生活で3502万円、ゆとり生活で4582万円になります」。

※引用:PRESIDENT Online

夫婦ふたりで趣味や外食などができる“ゆとりある老後”を過ごすために必要な金額は「1億1856万円」とも言われており、これを年金だけで補うことは不可能です。それどころか今後ますます人口が減少すると年金制度が破綻するのではないかとさえ言われています。年金はあくまでもベースとして考え、プラスαの“資産”をつくる必要があるのです。

それでは「高齢期への備えをしたい」というニーズを満たすため、どのような土地活用を考えるとよいのか詳しくみてみましょう。

2.土地活用の方法には3通りある

冒頭でもお伝えしましたが、土地活用には下の3通りの方法があります。

  • 借りる…不動産を担保にお金を借りる
  • 売る…不動産を売ってお金を得る
  • 貸す…不動産を賃貸にだし賃料収入を得る

ここでは「老後の生活費への備え」に絞って、借りる・売る・貸すの3通りのうちどれを選ぶと良いのか考えてみましょう。

2-1.【借りる】土地を担保にお金を借りる

土地活用の方法

不動産を担保にいれ、金融機関からお金を借りる方法も土地活用といえます。「リバース・モーゲージ」という制度を耳にしたことのある方も多いかと思いますが、これは自宅を担保にして生活資金を借り入れる仕組みのことです。

たとえば老人ホームへ入居するにあたって自宅が空き家となる場合、自宅を担保にいれることで家の担保評価額までの範囲内で老後の資金を借りることができるのです。この仕組みの最大の特徴は「生きている間に返済する義務がない」ということで、借りたお金は死亡時に自宅を売却して一括返済することになるため、土地や建物などの資産をお子さんに相続したいという方でなければ、リバース・モーゲージは良い土地活用方法といえます。

しかし、取り扱う金融機関によって「担保評価額●百万円以上」などの融資条件が設定されていますので、事前にしっかりと確認する必要があります。一つの目安ですが、土地評価額がだいたい1千万円以上とみておくとよいでしょう。まだ導入されて新しい制度ですから今後も変更される可能性はあります。

また長生きリスクがあることも忘れてはなりません。

評価額によって決まる“限度額”まで融資を受けられるとはいっても、想定以上に長生きすると早い段階で限度額を迎えてしまい、それ以上の借入はできません。さらに、地価がさがれば評価額も下がるので、担保割れになれば差額の返済を金融機関から求められることもあります。リバース・モーゲージは非常に画期的なものですが、「老後の生活のために長期的な収入を得る」という点でみれば、後に記載している「貸す」という選択をオススメします。

2-2.【売る】土地や建物を売却する

土地活用の方法

次に土地や建物などの不動産を売却することで資金を得る方法を考えてみましょう。前述したリバース・モーゲージは「借りる」と「売る」の両方のカテゴリに入ります。

仮に年金支給額を7274万円とすると、ゆとりある老後の資金が1億1856万円ですから4582万円の不足がでるということです。この不足分を現役時代に蓄えた貯蓄と、売却で得た利益でカバーできるかどうかがポイントになるでしょう。ただし売却によって資産をお子様へ残すことができない、という点もしっかりと考える必要があります。

もし定年までに退職金を含めて3,000万円を用意できた場合は、残りの1,582万円あれば良いということになりますから売却でも可能かもしれません。しかし「老後へむけた経済的な備えについて」の調査からも分かるとおり、実際のところしっかりと備えができている人はごく僅かです。売却することで一時的に資金が増えたとしても定年後の長い生活のなかで資金が底をつくこともあるので、売却は計画的に行わなければなりません。

下記では実際に今の日本で起きている老後破綻についてご紹介しています。

2-3.【貸す】土地や建物を賃貸にだして賃料収入を得る

それでは最後に土地や建物を賃貸にだして収入をつくる方法について見てみましょう。

この方法の最大のメリットは、賃料収入を長期にわたって得つづけられるということです。たとえばアパートなどを建てて家賃収入を得る方法などですね。もちろんニーズのない場所では空室リスクが高くなるため、賃貸需要があるかなどをしっかりと調査したうえで投資しなければなりません。

オリンピック開催が決まった東京などは、地方や海外からの転入者が多いので人口が増えています。有名大学なども学生確保のためにキャンパスを都心へと移しており、それに伴って学生も移動しているのです。これからの日本は「人口の少ない場所」と「集中する場所」というように二極化が進むでしょう

冒頭でもお話したように、非正規で働く人が増えていることでシェアハウスへの需要が高まっています。一般的なアパートやマンションでは一戸毎にキッチンやトイレ、お風呂などを設置しなければならないため入居スペースが限られてしまいますが、シェアハウスではこれらの設備を共同で使用するので効率的にスペースを活かすことができ、それによって利回りも高くなるのです。建物をシェアハウスに変更することや、土地に新たに建設するなど、自由度の高いご提案が可能ですので、お気軽にお問合せください。

(※東京23区内に不動産をお持ちの方に限ります。)

この記事の後によく読まれています

ページトップ