不動産の失敗談「空室が埋まらない理由が分からない」

良いマイソクに掲載されている項目とは?マイソクを作るときのポイント

マイソクで営業マンと入居希望者に物件の魅力をPRしよう

マイソクの作り方

「マイソク」というものをご存知でしょうか。これは物件の詳細情報が載っているチラシのことです。

よく不動産屋の前に並べて貼られている、物件の間取り図や概要、地図などが掲載されている紙の広告がありますが、まさにあれがマイソクです。ほかにも分譲マンション販売などでポスティングされているチラシなどもよく目にします。つまりマイソクとは他の物件と比較されるときの参考資料でもあるわけです。入居者がなかなか決まらないという時にはマイソクを作ってみるのも一つの方法です。

【サブリース契約の場合もマイソク作成は必要なのか?】
サブリースでは物件を不動産会社がまるごと借り上げているので、入居者募集やマイソク作成など一切の手間はかかりません

1.マイソクは大家さんにとって重要な営業ツールの一つ

不動産会社の営業マンはマイソクをみて物件に案内しよう、成約させよう等と思います。また入居希望者も部屋を内覧したあとに家に帰って再びマイソクをチェックするかもしれません。

マイソクとは営業マンと入居希望者の両方へ営業できるツールなのです。実際に大家さんのなかには不動産会社へ営業にいく際、最新のマイソクや写真データを持参されるかたもおられます。

基本的には不動産会社が作成しますが、物件のことを良く知っているのは大家さんですから、たとえ作成を任せていたとしてもマイソクに掲載されている情報は読み手に魅力が伝わるようになっているか、情報は古くないかなどをチェックし、場合によっては修正依頼をかけたり自身で作成する必要があります。

1-1.収益物件探しでもマイソクで気がつくこともある

マイソクは収益物件を探すときにも役立ちます。可愛らしい名前ですが言うなれば物件情報の塊ですから、よくチェックしてダメ物件か優良物件かを見極めていきましょう。

たとえば物件情報サイトでみたところ利回りもよく良さそうに思えたが実は借地権だった。設備が3点ユニットバスやバランス釜という競争力の低い物件だった。ほかにも掲載されていた利回りは5%だったが、実際には共益費や駐車場代があるのでさらに高い利回りを狙えることが分かる場合などもあります。

2.部屋探し中のかたにPRしよう!上手なマイソクの作り方とは?

上手なマイソクの作り方とは?

マイソク作成は大家さん自ら行ってもよいですし、時間がないのであれば専門業者に依頼することもできます。目安として相場では5,000円前後から受け付けているところもあるようです。ただし値段だけでなくその業者が公開しているサンプルも確認しながら納得できるところへ依頼するようにしましょう。

また依頼するにも所有している不動産の強みをオーナー様自身が把握しておかなければなりません。まずは簡単にでもよいので所有物件の特徴などを紙に書き出してみてください。たとえば駅から徒歩5分以内、ペット可、敷金礼金無しなど虚偽でなれければ大丈夫です。この作業をすることで改めて魅力を再発見できることも多いのではないでしょうか。

作業が終わったあとはマイソク作成に入ります。家賃や間取り、敷金礼金といった基本情報を記載することは勿論ですが、下記の良い例なども参考にしつつ必要であればキャッチコピーなどを追加しながら作成していきましょう。

2-1.よいマイソクの例

マイソクを自作するときには下記のようなポイントに注意しながら作成してみると魅力がより伝わりやすいものになります。

(※入居者向けPR ⇒「入」、仲介業者向けPR ⇒「仲」)

  • :写真が大きくイメージしやすい
  • :大きなPRポイントは大きく表示(駅から徒歩●分、●路線●駅利用可能、ペット可など)
  • :設備一覧を記載してPR(独立洗面台、室内洗濯機置き場、光インターネット対応など)
  • :周辺の施設情報(コンビニ、学校など)
  • :ひと目で分かりやすいキャッチコピー(お好きな壁紙に無料チェンジ!など)
  • :連絡先の記載(いつでも連絡できるよう携帯電話番号がよい)
  • :現地にカギがあるかの有無、HPへの掲載可否
  • :不動産業者へ支払う広告料の記載(大家さんと入居者のどちらが負担するのかまで記載)
  • 入、仲:告知事項の明記をする(都市ガスからプロパンへ変更予定など)

一度作ったあとは不動産会社の営業マンのもとに持込み、足りないところが無いか、周辺の競合物件と比べて差別化できているかなどアドバイスを求めるのもよいでしょう。

とくに複数の不動産会社へ入居付けを依頼する場合、契約書のテンプレートは特定の一社のものを使うのか、火災保険は特定の保険会社にするのかなど確認するべき点が多々あります。

ときには周辺の相場が敷金礼金無しだったことに気が付かず、所有物件は敷金礼金1ヶ月としていることもあるかもしれません。引っ越しとなると初期費用だけでも数十万円かかるので敷金礼金を気にするかたも多くなっており、今ではゼロゼロ物件も珍しくなくなっています。競合物件と比較しやすくなるのもマイソク作成のメリットです

マイソク作成はなれるまでは配置などに戸惑うかもしれませんが、インターネットなどではテンプレートも沢山ありますから、参考にしながらオリジナルマイソクを作成していきましょう。

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