資格は必要?合法なシェアハウス経営の始めかた

競合が増えても高利回りを狙えるシェアハウス

多くのかたから注目されているシェアハウス投資。一般的なアパートやマンションなどと比べて高い利回りを狙えることや、「猫と一緒に住める」や「トレーニングスペース付き」など様々なコンセプトを設けることで競争力を高めやすいということなどから、シェアハウス経営を始めようとされるかたは少なくありません。

ただし数年前とは違い国土交通省によって「規制」が定められてからは、独自にリフォームを行ったものなどは建築基準法の上での寄宿舎として認められない物件になる恐れがあり、知らずに「脱法ハウス」を運営してしまう危険もあります。このような物件はいざというときに売却するなど出口戦略を取りづらく、非常にハイリスクな投資になってしまうので十分注意しなければなりません。

1.シェアハウス経営に必要な資格などはあるのか

シェアハウス経営の資格について

シェアハウスを経営するにあたって宅建などの資格は必要ありませんが、建築基準法についての知識が必要になることや、寝具管理をオーナー自身が行なう場合は旅館業法に該当するため保健所への申請などが必要になることもあります

稀に中古戸建てを安値で購入して独自にリフォームをし運営するかたもおられますが、この場合は脱法ハウスにあたる危険もあるため十分に注意しなければなりません。完全に合法で経営するには、建築や改築時からシェアハウスを専門に扱う大手企業をパートナーに選びましょう

2.シェアハウス経営を合法で始める方法とは

次に合法でシェアハウスを経営する方法についてご紹介します。実際には規制に準拠させる必要があるため、専門企業へとご相談ください。シェアハウス経営では立地やコンセプト設計、そして管理面での差別化など慎重に検討しなければならない点が多々あります。これから長く愛される物件をつくるために何から始めるとよいのか、ポイントを確認しておきましょう。

コンセプトや管理方法などをどうするのかによって運営時の手間やコストも大きく変わります。マンションやアパートなどの一般的な賃貸経営とは違い、シェアハウス経営では独自のノウハウが必要になるため、基本的にはシェアハウスを扱う不動産会社へ全面的に依頼することが多くなるでしょう

もちろん自主管理が絶対にできないというわけではありません。ただやはり時間的な余裕や専門知識が必要になることは間違いありません。

シェアハウスを始める際に考えなければならないポイントは主に下記です。

  • 立地やコンセプトを決める
  • 一般物件との管理の違いを知って、自主管理かサブリースかを決める
  • 土地や建物を購入・建築する

詳しくみていきましょう。

3.立地やコンセプトで成功するかどうかがほぼ決まる

立地やコンセプトで成功するかどうかがほぼ決まる

シェアハウス経営をするうえで重要なポイントは「立地」と「コンセプト」です。どこにどのようなシェアハウスを置くかで入居率などが大きく変わります。

もし売却するとなったときでも、買い手が見つかりやすい立地にあればリスクは大幅に減ります。不動産投資では物件価格や利回りだけでなく立地も重要です。本当にその場所で入居者は集まるのか。駅までの距離や治安などはどうなっているのか、安定した経営ができるかどうかなどをよく考える必要があります。

既にご存知のとおり日本では地方を中心に人口減少が進んでおり、これから地方や郊外で賃貸経営を始めるのはリスクが大きくなっています。しかし反対に首都圏では人やモノ、企業などが移動し始めていることを考えると、安定した事業のためには都心部を選ぶほうが良いことが見えてくるのです。

実際シェアハウスの多くは東京23区に集中しており、様々なコンセプトを持つ物件が登場しています。

また、賃貸需要があるということは将来的な家賃の値下がりリスクや空室リスクなども避けやすくなるということです。シェアハウス人気が高まっているので地方でも登場しつつありますが、過疎化が進めば入居づけに苦労することも考えられます。賃貸経営で大切なことは長く安定した需要を見込めるかどうかですから、狙うならば都心がよいでしょう。

3-1.空室が多い既存物件をシェアハウスに転用できるのか

シェアハウス経営についてよくある質問の一つが「空室が埋まりにくい今の物件をシェアハウスにすると利回りを上げられるか?」というものです。これについても考え方や対策は様々ですが、大切なのは空室がなかなか埋まらない理由でしょう。

たとえば駅から徒歩30分はかかる立地にアパートを建てている場合はシェアハウスにしたからといって直ぐに入居者が決まるとは限りません。これはシェアハウスの入居者層が主に20代~30代前半の社会人女性ということを考えると、通勤に便利な場所など立地を重視するかたが多いためです。

しかし、たとえば「都心で庭付きの生活」などコンセプト次第では入居率を上げられることもシェアハウスの魅力ですから、まずはお気軽にご相談ください。

また物件や立地によっては「資産の組み換え」がよいこともあります。いまの土地や建物を売却して、新たに稼げる土地や建物へと組みかえることで安定した入居率を目指せる可能性があります。

3-2.どのようなシェアハウスにするか?コンセプトを設計しよう

シェアハウスの醍醐味はコンセプトにあります。入居者同士でパーティを開くような交流重視の物件にするのか、それとも個人のプライベートを重視したシェアハウスにするのか、様々なコンセプトを考えながら競争力のある物件を目指しましょう。具体的には20代~30代の女性をターゲットにするなら「セキュリティ対策済みの女性限定ハウス」のように、どのような物件が求められているのかを考えコンセプトを明確にします。

また盗難やトラブルを防ぐために各個室にはカギをつけることなど、入居者が安心して快適な生活を送れるように対策することも大切です。リビングをメインにした交流重視のシェアハウスでは、共用スペースからの騒音や盗難、個人の荷物が放置されるなどの問題が起こりやすくなるためリビングが無い物件も人気です

シェアハウスだからといって必ずしもリビングが必要というわけではありません。

シェアハウスを選ぶ人すべてが社交的というわけではなく、初期費用を抑えるために選ぶ人も少なくないのです。またリビングなどの共用スペースを豪華にしている物件も多々ありますが「リビングに私物を置かない」などハウス内ルールを明確にし管理も万全に行わなければトラブルが起こりやすくなる恐れもあります。

共用スペースはキッチンや洗面所などだけにしてリビングはあえて作らないなど、コミュニティとプライベートのバランス次第でその物件のカラーが決まると言っても過言ではありません。

またコンセプトとはいっても間取りなどを考える際には寄宿舎として認められる物件にする必要があるため安易な改築は危険です。国土交通省は現在も脱法ハウスについての情報提供を求めているので、必ず専門の知識やノウハウを持つ企業へ委託することをオススメします。

4.仲介という概念がないシェアハウスの経営方法

仲介という概念がないシェアハウスの経営方法

一般的なアパートなどの場合、物件を自主管理するといっても入居者募集や契約などの手続きはすべて不動産会社に委託することが殆どです。

しかしシェアハウスでは“仲介”という概念がないので、自主管理をするとなれば入居者募集のためにポータルサイトへ掲載したり、契約や更新、解約業務などの対応はオーナー様自らが行わなければなりません。そのため自主管理を前提に考えているかたは最低限の契約に関する知識などが必要になります

4-1.殆どのシェアハウスがサブリースを利用している

管理面の複雑さなどから自主管理が難しいためシェアハウスでは「サブリース」を利用することが一般的です。サブリースとは物件を丸ごと管理会社が借上げることで入居者募集や入退去後の清掃、そのほかの管理業務をすべて委託できる仕組みです。また“一括借上げ”ですから空室がでてもオーナー様は家賃収入を得られることが特徴です。

一般の賃貸と比べるとシェアハウスは業務内容が格段に増えるので、一般物件とくらべて手数料が増えるということが最大のデメリットといえるでしょう。ただし管理を委託することで時間に余裕が生まれることやノウハウがなくともシェアハウス経営ができることなどを考慮し、多くのかたはサブリースを選ばれています。

4-2.自主管理での入居者募集の方法とは

もし自主管理での経営をお考えのかたは入居者募集の方法などの知識が必要になりますが、これについては下記で詳しくご紹介しています。管理会社への委託手数料がかからない反面、ポータルサイトへの掲載手数料や内覧予約の連絡などに手間がかかりますし、時間的な余裕がなければならないことや、最低限のITの知識、契約手続きなどの知識が必要になります。

5.ローンを組んで土地や建物を購入・建築する

ローンを組んで土地や建物を購入・建築する

多くのかたは金融機関からローンを組んで不動産を購入されるかと思います。融資には審査があり、審査の内容は金融機関によっても異なります。不動産会社によっては金融機関の紹介も行なうところもあるため、初めてのかたはこのような企業を利用するとスムーズかと思います。

5-1.基本は一棟物件!マンションの一室で運営するものは脱法のリスクが高い

規制が施行される以前はマンションの一室に仕切りを入れてシェアハウスとして貸し出すかたもおられましたが、規制後は採光の問題や最低限のスペースが確保できないなどの理由から一棟物件が主流になっています。

たとえば採光の問題とは部屋の一つ一つに窓がなければならないということです。建築基準法の上では居室一つにつき床面積の7分の1以上の面積の窓を設けることを定められており、窓のない部屋は人が生活する居室としては認められていないのです。また図面上には窓があるからといって各部屋から開閉できないようなものでは意味がありません。このほかにも避難経路の確保など、改築する前に確認が必要な点は多々あります。

このような問題からマンションの一室を改築して入居スペースを作ったものは建築基準法に準拠していない「違法物件」として扱われてしまうこともあるので注意してください。合法でのシェアハウス経営のためには一棟物件で、さらに新築する方法が最も安全でしょう。新築することで建物の修繕費などを大幅に抑えることもできます。

6.まとめ

ここまでシェアハウス経営についてのポイントをご紹介しましたが如何でしょうか。立地やコンセプトの設計、寄宿舎として認められる物件を作ること、そのほか物件取得のためのローン審査など考えなければならない点は多々あります。

法的リスクや管理の手間などを省くには、これらを全て任せることができるシェアハウス専門の企業へとご相談いただく方が最も安心できるかと思います。

需要が高まっているシェアハウス経営についてご興味のあるかたは、是非ミライトハウスへとお問合せください。ご紹介しているシェアハウス投資は融資についてのご相談もお受けしております。セミナーや個別相談は無料ですのでお気軽にお申込みください。

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