再建築不可物件とは

再建築不可は買ってもいいのか?リスクとリターンを考えよう

市街地などには再建築不可の土地や建物が多い

再建築不可とは取り壊して新築することができない土地のことです。出口戦略にも関わる問題なのでしっかりと知識をつけておきましょう。

「再建築不可」という言葉だけ聞くと、まるで建物が今すぐに崩壊するかのような危険なものに思えますが、実はこのような訳あり不動産を取得して大きな資産を気づいたかたもおられます。全てのかたにオススメできるものではありませんが、理由も知らずに避けるのではみすみすチャンスを逃すのと同じこと。まずはここで一通りの情報をチェックしてください。

場合によっては再建築不可の土地でも原因を調べて改善することで再建築にし、取り壊して新築することもできるのです。

1.なぜ再建築できないの?その理由は道路にあった

基本的に再建築できない主な理由は道路と2m以上接していないということです。建築基準法では幅4m以上の道路に、敷地が2m以上面していなければ建て替えや改築などができないことになっています。

再建築不可物件の例

画像左の例では道路に面した1物件のみが再建築でき、ほかは不可となっています。たとえば同じ区画内にアパートが複数ある場合などが挙げられますね。3棟のアパートがこのように建っている場合、これらをバラバラに売却すると道路側にある1棟は再建築可なので高値で売却できますが、残りの2棟は不可となり価格が安くなってしまうのです。

また画像右のようなものを「旗竿地」ともいい、文字どおり“のぼり旗”のような形をしています。再建築はできませんが少し奥まった場所に住居があるので喧騒から離れられたり、交通事故の心配が少なくなるので小さいお子さんがいるファミリーにも安心といった魅力もあります。

このような再建築不可のものを購入したあと接道している物件が売りに出されたときに取得し接道義務を果たすことも可能です。もちろん隣地がかならず売りに出されるという保証はありませんから、短期間で売却し利益を出したい投資家よりも、長く持ち続けながら家賃収入を得たいかたむけの方法ではありますが、再建築が出来ないからといってそれが「悪」だとは限らないのです。

2.なぜ再建築不可のものがあるのか

新築できないからといって、今ある再建築不可物件が違法に建設されたというわけではありません。建築基準法は時代とともに改正されるため、古くに建てられたアパートやマンションなどは、昭和24年と54年に改正された建築基準法により建築基準の“規格外”となったケースもあります。

市街地など古い建物が多く残るところには再建築不可物件が多くあるため、購入する際にはよく確認し出口戦略まで考えて判断しなければなりません。

また、いまの建築基準法では再建築できるものでも、今後再び改正されれば不可になることも考えられます。不動産投資にご興味のあるかたはこのようなニュースを見逃さないようにしましょう。

3.リスクがあるのに再建築不可物件を狙う理由とは

再建築不可物件とは

次に再建築不可物件のメリットをお伝えしましょう。主なものは下記のとおりです。

  • 再建築可能なものより低価格で高利回りを狙える
  • 土地の固定資産税評価が安い
  • 付帯一体が再建築不可なら自宅前にマンションが建ち景観が損なわれることがない
  • 非道路や路地の土地評価は低いので相続税対策にも有効

このようにメリットは様々ありますが、とくに魅力的なものは価格です。

再建築が出来ないということで低価格で販売されることも多いのです。滅多にないことですが、時には20%や30%などの高利回り物件を手に入れられることもあるので、なかには再建築不可物件を中心に探すかたもおられるのではないでしょうか。

また取り壊して新築を建てることはできませんが、リフォームによって見違えるほど綺麗にできることもあります。ほかにもシェアハウスにする場合は、たとえば「古民家」というコンセプトを打ち出し、古さを魅力にすることもできるでしょう。

4.再建築不可は買ってもいいのか

再建築不可物件の特徴

再建築不可物件は出口戦略プランや運用方法などが限られるため人を選ぶ不動産です。デメリットが多いのは確かなので購入する際には慎重な判断が求められます。

また、建物を長持ちさせるためにシロアリや雨漏り対策などメンテナンスをしっかりと行なう必要もあります。事前に物件の状態をチェックして状態の良いものを選ばなければならないので、専門家に調査を依頼するケースも出てくるでしょう。

ただ売却できないわけではありませんし、長期間持ち続けながら高利回りを狙うスタイルのかたや、税金を抑えたいかたなど、人によっては掘り出し物にもなるのが面白いところ。

京都や東京などにはこのような再建築不可物件も多く残っていますから、しっかりと知識をつけたうえで物件を探してみるのもよいでしょう。再建築不可を取得し、高利回りをえているかたも沢山おられます。

この記事の後によく読まれています

ページトップ