一棟と区分所有マンション

給与所得が高いかたは法人化したほうが良い理由

法人化するタイミングに悩むかたも多い

不動産投資をスタートした当初は規模が小さいので、個人事業のままで運営されるかたは多いと思います。しかし、少しずつ規模を拡大するうちに事業規模まで大きくなった際には、法人化したほうが節税できるケースも多いです。

しかし「いつから法人化したらいいのか?」については人によって条件が変わるため「●●万円を超えたら」と言い切ることはできません。

たとえば不動産をまだ一棟も保有していない方でも、本業からの給与所得が1,000万円を超えるようであれば最初から法人化してスタートしたほうがいいでしょう。また、後ほど説明していますが給与所得が800万円以上のかたも、一棟物件ではすぐに合計金額が1,000万円を超えてしまう可能性があるため、早い段階で法人化を視野にいれておくことをオススメします。

日本は所得が高い人ほど税率が上がる「累進課税制度」を採用していますから、仮に不動産の所得がすくない方でも本業での収入が高いと不動産に対する税率も大きくなってしまうのです。今後は個人の税率はさらに高くなり、法人は減税されるだろうと言われていますから、法人化をする方は増えてくるのではないでしょうか。

(※具体的な内容は税理士などにご相談ください。)

1.本業からの給与収入が800万円のかたの例

不動産投資 法人化

以前は不動産からの家賃収入と他の所得との合計が2,000万円を超えたときは法人化、などと言われていました。しかし個人への税率が増え、法人が減税されていることでボーダーラインは下がっているので、所得が約900万円~1,000万円以上のかたは法人化を検討してみるとよいでしょう。

たとえば本業からの給与収入が800万円を超えているかたは、1棟物件への投資で1,000万円というラインをすぐに超えてしまう可能性が高いため早い段階で法人化を検討してみることをオススメします。

2.法人化するメリット

次に法人化するメリット・デメリットをみていきましょう。

2-1.家族などへの役員報酬などで所得分散ができる

法人化することで自分自身に対して給与を支払え、しかも配偶者や親族などに役員報酬を払うことで所得を分散できます。これらは法人の「損失」ですから必要経費になり、納税額を下げられるのです。

たとえば配偶者が専業主婦で、ほかの会社から給与所得を得ていない場合は「給与所得控除」という所得控除を差し引けるので、大幅に節税できることになります。役員でない家族についてもアルバイト代を支払える点も法人だからこそのメリットですね。

また法人の場合は退職金を支払うことができます。この退職所得は、役員報酬などとは違い“退職所得控除”を差し引くことができ、しかも退職金は金額が大きくなることも多いため節税効果も大きくなります

2-2.「小規模企業共済」で退職金を積立ながら節税できる

小規模企業共済とは従業員20名以下の小規模な法人や会社役員のみが加入できるもので、廃業時や退職時に払い込んだ掛け金を退職金として受け取ることができる制度です。

掛け金は毎月1,000円~70,000円の間で(500円単位で)自由に設定できるため、1人あたり最大70,000円を全額損金に計上できます。毎月ということは年間で84万円の所得控除が受けられるということですから、とても大きな節税効果を期待できます。

また、掛け金を払い込むときもですが、共済金を受け取るときにも節税効果があります。受け取りは一括、分割、併用のいずれかの方法を選べることになっており、もし一括を選んだ場合には“退職所得”として扱われ、分割なら公的年金等の“雑所得”として扱われるため、退職所得控除を受けられるのです。

3.法人化のデメリットとは

法人化のデメリット

法人化するデメリットには、コストがかかるということが挙げられます。設立をするとなれば約30万円の初期費用と、税理士費用が年間で約30~40万円、そのほか法人住民税などが年間で7万円かかります。つまりこれらの費用よりも、法人化したときの節税効果が大きくなるかどうかまで考えなければなりません。

そのほかにも下記のような点がデメリットとなります。

3-1.青色申告の特別控除はない

個人事業主の場合は青色申告で最大65万円の特別控除を受けられますが、法人になると受けられません。

3-2.利益を出していないと次の融資が受けづらい

法人になれば融資審査も厳しくなるため、利益を出していなければ次の物件を購入するときに融資を受けられない、という事態にもなりかねません。

そのため購入する物件を選ぶときには、空室リスクなどへの対策ができるかどうかまでしっかりと見極める必要があるのです。たとえば地方は「人口流出」や「大学の都心回帰」といった問題を抱えているため、空室リスクは高まっています。長期的にみて利益を出せるのかどうか判断しながら、不動産を選びましょう。詳しくは無料セミナーでもお伝えしています。

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