入居者から寄せられるクレーム例

部屋を民泊として使用していた入居者に損害賠償を請求できるか?

無断で事務所や民泊を行っていた借主への賠償請求

住居用のみで貸していたにも関わらず入居者が無断で事務所や民泊として使っていた場合、大家さんは入居者に対して損害賠償を請求できるのかどうかについてお話します。

一般的に住居用と事務所用とでは家賃に違いを設けていることが多いでしょう。本来なら受け取れたはずの家賃収入がなくなるわけですから、大家さんとしては差額を請求したいところですし、できれば退去してほしいと思うかもしれません。

具体的な賠償請求などは状況によっても異なりますので、専門家と相談しながら対応を進める必要がありますが、基本的な知識だけでも身につけておくと万が一の時にも安心です。

1.大家さんは賠償請求と契約解除ができる

契約違反で大家さんは賠償請求と契約解除ができるか?

契約上では住居としての利用として貸し出していたわけですから、借主はその目的以外には住居を使用できません。これを「用法遵守義務」といい、借主はこれに背いたため用法遵守義務違反となります。義務に違反しているため、もしも損害が生じた場合は大家さんが借主に対して損害を請求できることもあります

2.無断で民泊にされていたとき損害賠償請求はできるか?

ここ数年で民泊を始めるかたが増え、大家さんのなかには住居用として契約したのに知らぬ間に民泊として使われていたというトラブルに遭われるかたも増えているようです。このように無断で民泊に利用されていた場合も契約解除を請求できるとされています。

無許可民泊は用法遵守義務に違反しており、さらに民法上では又貸し(※注)自体が禁止されていますが、いまは違法だという認識がありながらも強行するかたも少なくありません。万が一にも所有しているマンションで民泊が行われたときに備えて契約書の内容を見直し、違反時の違約金や強制退去などについても明記しておくとよいでしょう。

また契約違反を起こすような入居者との交渉はストレスが大きく、対応を誤れば問題がさらに大きくなる恐れがあります。自主管理に慣れているかた以外は、できれば不動産会社に管理を委託されることをオススメします。

(※注)入居者が無断で別の人に部屋を貸すことを「又貸し」といいますが、民法では又貸しは禁止されているのです。しかし禁止されていることを知っていても民泊を始める借主がいるのも事実。これはメディアなどでも報道されており、民泊をめぐる大きな問題となっています。

3.どれほどの損害賠償を請求できるのか?

義務違反があったことで受けた「用法遵守義務を違反したことで通常生じる損害」については賠償を求めることができますが、具体的な内容については法律上の明確な決まりがないので、その時々の損害などによって異なります

たとえば事務所として利用されていた場合、住居用としての貸し出すときと家賃に差があればそれを請求することもできるでしょう。ただしこの場合は借主が家賃に差があることを知っていたかどうかでも変わる可能性があります。

また無断で民泊として利用されたことで部屋が汚されたり設備が壊されたりし、その修繕費用を大家さんが負担することになったケースでは、それは「用法遵守義務を違反したことで通常生じる損害」といえるので賠償請求ができると考えられます。

4.契約解除ができない場合もある

用法遵守義務に違反していると全て賠償請求や契約解除ができるとは限りません。契約内容によっても変わりますが、アパートやマンションなどで多い「普通借家契約」では借主に有利な内容となっているため用法違反をしていたとしても、それが軽度であったり信頼関係が破綻している(賃貸借契約を継続できない)と認められる程度の事情がなければ、借主を強制退去させたり賠償請求したりといったことが難しくなるでしょう。

そこで「定期借家契約」を取り入れる大家さんも出てきています。一般的に広まっている普通借家契約が借主保護の側面が強いのに対し、定期借家契約では大家さんと借主との立場が対等になり、契約期間が満了したときには双方の合意のもとで更新が行われます。定期借家契約はシェアハウスなどで多い契約方法ですが、一般のアパートやマンションでも少しずつ広まっているようです。

5.不動産は「人」対「人」の事業です

不動産は「人」対「人」の事業です

物件を探しているときには気づきにくいのですが、不動産とは「人 対 人」の事業ですから様々なトラブルが起こることも考えられます。場合によっては大家さんが入居者に家賃数ヶ月分の費用を支払って退去してもらうケースもあるなど、入居者トラブルへの対応に苦慮されるかたもおられます。

始めての不動産投資ではこのような心配を減らすためにもサブリースなどを利用し、管理を不動産会社に任せるのも一つの方法でしょう。サブリースでは物件を不動産会社が一括で借り上げるためトラブル対応の心配もなく、たとえ空室が出たとしても家賃が毎月支払われるので安定した不動産経営が可能です

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