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[総まとめ]不動産投資でインフレ対策ができるワケ

インフレ対策に不動産投資がいい理由とは

突然ですが、インフレ時にお金を銀行に預けているだけではお金の価値がだんだんと下がっていく、ということをご存知でしょうか?

もしあなたが資産を銀行預金メインで管理しているのであれば、知らず知らずのうちに損をしていることになります。それはなにも金利がほぼゼロになっているからだけではありません。ここではインフレでの資産減少リスクと、なぜ多くのひとが不動産投資を始めているのかについてご紹介します。

1.インフレの意味とは

不景気というのは本当に嫌なものですね。“バブル崩壊”や“リーマン・ショック”などが次々と起こり、日本経済は長らく不況の時代がつづいていました。年収ラボの発表によるとこの10年ほどでサラリーマンの平均年収は50万円以上も下がっているというのです。

サラリーマン平均年収の推移

(※画像:年収ラボ)

ただ、経済というものはどこまでも下がりつづけるということはありません。日本全体が好景気にわいていたバブル時代も、天井まで達したところで沈み始めたように、不景気も底まで沈めば上昇し始めるでしょう。アベノミクスによって少しずつですが大企業を中心に設備投資意欲は高まっていますし、日銀が「脱デフレ」を掲げて金融緩和をおこなっていることで世の中に出回るお金の総量が増えており、今後は少しずつでもインフレに向かうと予想されています。

ここでのポイントは「お金の量が増える」ということ。量が増えれば当然お金の価値は下がります

2.インフレで「資産が目減りする」とはどういう意味か

車イメージ

たとえば300万円の車があったとします。この車を気に入ったAさんは少しずつ貯金し、無事に目標金額まで貯めることができました。さっそく車を購入しに行ったのですが、どうやら少しずつ値上がりしていたようで、最初に300万円だった車が350万円になっていたのです。これはつまりお金の価値が下がってしまったということ。

このように物価が上昇する(インフレ)ことでお金の価値が下がることは珍しくありません。子どものころ100円もあれば駄菓子屋で色々とお菓子を買えたのに今となってはどうでしょうか。身近なところで考えてみても値上がりしているものは沢山ありますよね。

いま銀行にあずけているお金も、インフレが進むことで少しずつ価値が下がっています。これが「インフレで資産が目減りする」という意味です。インフレ時に最もリスクが高いのは現金(預金も含む)で保有することだということがお分かりいただけるかと思います。

3.インフレ政策失敗!?実は2%超えのインフレをしていた

あまりにも不況が続いているせいか実感しにくいのですが、実は日本はすでにインフレが進んでいます

1980年と2014年の物価を比較すると、カップ即席めん60円→143円、食パン一斤107円→142円、航空運賃(東京→札幌)2万3400円→4万190円といった具合だ。実は日本の長期インフレ率の平均は約2.7%。通常の経済ではこの程度の物価上昇は覚悟した方が良いということになる。

※引用:ZUU online

つまりすでに資産はどんどん目減りしているということです。これから経済が回復するにしたがって、さらにインフレは進むでしょう。しかも最初にお伝えしたように平均収入は下がっていることを考えると、資産を守るためにはただ銀行口座に眠らせておくのではなく、不動産投資などによって「資産を育てる」必要があるのです。

4.日本は戦後にハイパーインフレで財政破綻していた

不動産投資でのインフレ対策

今となっては知らない人も多いかもしれませんが、日本は戦後の19645年から1949年初めまでにハイパーインフレを起こし財政破綻しています。このときに日本銀行が「預金の没収」を行ったことはご存知でしょうか?

戦後のハイパーインフレを一刻も早く抑え込むため、政府はいくつかの大胆な対策を打ち出しました。1946年2月16日、当時の幣原喜重郎内閣が突然、「インフレ対策として3月3日をもって従来の紙幣の流通を停止し、新しい紙幣を発行する」と発表しました。新円に切り替えるというのです。

※引用:東洋経済オンライン

簡単にまとめると、国民全員にいったんお金を金融機関にすべて預けさせ、それを新しいお金に切り替えたということです。たとえば1,000万円あったはずの預金が、引き出したときには10万円になってしまうようなもの。しかもこのとき毎月引き出せるお金を1世帯あたり500円までに制限しています。市場には大量のお金が出回りハイパーインフレがおこっていたため、強制的にお金の量を減らすことで一刻もはやくインフレを抑えようとしたのです。

日本ではお金を投資に回すのではなく預金しておきたいと考える人が多いですよね。「現預金至上主義」とも言われることがありますが、これらの奥底には「預金しておけば安全だ」という考えがあるのだと思います。しかし、ここまでご覧頂けたかたなら預金だけに頼ることのリスクもお分かりいただけたことでしょう。

5.不動産投資でインフレ対策をするということ

インフレが起こるということは土地や建物の価値が上がるということですから、日本でインフレが起こった場合は不動産価格や地価が上昇するでしょう。銀行に預金しているとお金の価値はどんどん目減りしてしまいますが、資産を不動産にしておくことでインフレ対策ができるというわけです。

  • インフレ対策ができる
  • 毎月家賃収入が得られる
  • ローンを活用して物件を取得できる
  • 節税効果がある
  • 委託することで管理の手間もなくなる

このように不動産投資には様々なメリットがあります。以前とは違い、地主や資産家ではないごく普通のサラリーマンの方でもローンを組んで物件を購入できるようになっており、しかも家賃の集金やクレーム対応といった管理を委託できる仕組みが整っていることから忙しい方でも不動産投資を始めやすくなっていることなどから、今では多くの「サラリーマン大家さん」が誕生しています。

ただしどんな物件でもいいというワケではありません。まずは立地についてみてみましょう。

5-1.インフレ対策で購入するなら立地にもこだわろう

不動産投資 立地

不動産投資をしようとしたとき、どんな場所でも良いわけではありません。インフレになるということは不動産の価格も少しずつ上昇するので流動性が落ちるということでもあるのです。

そのため例えば地方のような人口減少や空室リスクが高まっている場所の不動産などは、なかなか買い手が見つからずに現金化しづらくなるリスクがあります。インフレ対策も含めて物件を買うのであれば、買い手が見つかりやすい東京や一部地方のような“人気のある立地”を選ぶことがポイントになります

よく「地方の中古物件は利回りが高い」と言われていますが、将来的なインフレリスクや売却のしやすさなどを考えれば、自然とどこに物件を持つべきなのか見えてくるのではないでしょうか。これからは人口減少によって賃貸需要のある場所とそうでない場所とで二極化が進むと予想されます。つまりインフレに勝つ不動産と負ける不動産との二つに分かれるということです。

すでにいくつもの大学がキャンパスを地方から東京へ移転させていますが、移転すれば当然学生も移動してしまいます。ほかにも便利で快適な場所には人が移り住んできますし、周辺に大型スーパーなどが建つことでますます人が集まるようになります。その一方で人口流出が止まらない地域では、企業や商店の撤退や大学の移転などが起こり空室リスクが高まる危険があるのです。

インフレ対策も含め、不動産投資を成功させるためには、長期にわたって安定した収益を出せそうかまでしっかりと考えて物件を選ばなければなりません。

6.不動産投資は「今が買い時」と言われる理由

家賃には価格硬直性というものがあります。物件の価格があがったとしても家賃は物件価格ほど大きく変動することはないのです。物件の価格が2倍になったからといって、急に家賃5万円が10万円になることはありません。少しずつ緩やかに上昇するでしょう。

たとえば価格が1千万円、家賃収入が毎月100万円の物件があったとします。単純に計算すれば利回りは10%ですよね。この後インフレが進み、価格が2千万円まで上昇したとしましょう。すると利回りは5%まで落ちてしまうのです。もちろんこれらの数値は分かりやすくするための仮の設定ですが、不動産収入は物件を購入するときに決まるということがお分かりいただけるかと思います。

日本経済は長いあいだ不景気にありましたが、これから少しずつ景気は回復していくでしょう。それにつれて不動産価格も上昇すると予想されます。投資を始めるのであれば、景気がこれから回復しようとしている今が“買い時”なのです

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