現金より不動産のほうが相続税対策になる理由とは

不動産の購入で財産の「評価額」を下げる

平成27年から相続税は大増税されており、対策しなければ予想以上の税金を支払うことになりかねません。実は現金よりも不動産にすることで相続税を抑えられるということをご存知でしょうか?

順番にみていきましょう。

1.相続税が大増税された2015年

2014年までは相続税の基礎控除額は「5,000万円+1,000万円×法定相続人の数」となっていたので、たとえば子ども4人に相続するのであれば「5,000万円+4,000万円」となり9,000万円までは相続税がかかりませんでした。

しかし2015年1月1日からは「3,000万円+600万円×法定相続人の数」へと変更され大増税となったのです。同じ家族構成でも5,400万円ですから3,600万円もの減額ですね。

※参考:国税庁 – 相続税の税率

2.相続税対策になるもの一覧

2015年以降、相続税への対策は身近な問題となりました。そこでまずはどのような方法で相続税対策ができるのかチェックしてみましょう。

  • 貸家の購入
  • 生前贈与
  • 生命保険
  • 養子縁組
  • 配偶者への贈与
  • 教育資金の贈与
  • 信託
  • お墓や仏壇を生前購入

色々と方法がありますが、今回はこのなかでも注目したい「貸家の購入」についてご説明します。

3.不動産投資で相続税を節税できる理由とは

現金で相続するよりも、それを土地や建物などの不動産にかえることで節税することができます

下記に現金1億円を相続するとなったとき、不動産(アパートやマンション、土地など)を購入して相続する場合にどれほど税額が変わるのか見てみましょう。

不動産投資での相続税対策

簡単に説明すると現金を不動産にかえることで相続税の評価額を下げることができ、しかもそれらを賃貸に出すことで更に節税効果が高まるということです。(※建物は築年数によって評価額がかわります)

不動産は時価ではなく路線価や固定資産税評価にて評価されるため、現金で相続するよりも税額が下がります。これは生前贈与でも同じで、子どものマイホーム購入資金を現金で贈与するより、非相続人である親が購入してその家を子どもに贈与するほうが節税できるということでもあります。

4.賃貸に出すことで評価が下がり節税効果アップ!

賃貸での敷地は「貸家建付地」となるため、土地を相続するよりも評価額が下がります。そのため土地や建物を購入するだけでなく、自用地以外でアパートなどの賃貸不動産に投資することで評価額を下げることもできます。

貸家建付地とは、貸家の目的とされている宅地、すなわち、所有する土地に建築した家屋を他に貸し付けている場合の、その土地のことをいいます。

※引用:国税庁 – 貸家建付地の評価

5.収益力のある土地を購入することも重要!

多くの土地を購入すると、その後の固定資産税や維持費がかさみますから、購入する土地はしっかりと選ぶほうが良いでしょう。

たとえばアパートを建てて活用しようにも、需要のない土地では入居者が集まらずに収益を上げられません。これから地方を中心に人口減少が進むと考えられているため、東京などの人口が集中するところに土地を購入することで、収益をあげられる不動産へと資産を組み替えることもできます。

不動産投資では10年20年と長いあいだ家賃収入を生み出せ、売却することで現金化することもできます。不動産投資などを組み合わせながら、節税対策をしましょう。

(※注)節税方法は現金や家族構成などにより変わります。詳しくは税理士などの専門家へのご相談を行ってください。

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