外国人からみた不動産投資

J-REITと現物不動産の違いとは

REITとは投資信託のこと

REIT(リート)とは簡単にいえば投資家からお金を集め、それをもとにオフィスビルや商業施設などの不動産に投資して運用する不動産投資信託です。頭についている“J”はJAPANを意味しています。

一般的な不動産投資(実物不動産)はアパートやマンションなどを直接保有して家賃収入を得ますが、REITでは間接的に保有し、家賃収入を法人や投資家間で分配する仕組みです。

現物不動産では土地や建物などの“現物”が資産になるというメリットがありますが、投資額が高くなるので少額投資をしたいひとにはハードルが高い面もあります。その点REITは現物の資産を持つことができませんが10万円前後からでも投資できるので「リスクを避けながら配当金を得たい」という人にオススメの投資法です。

1.REITが投資する不動産の種類

REITが投資するのは主にこのような不動産です。

  • オフィスビル
  • 物流施設
  • 賃貸住宅
  • 商業施設・ホテル
  • 駐車場
  • インフラ施設
  • シニア施設
  • 底地(※借地権が付いている土地)
  • 不動産へ投資する会社への出資

選ぶ投資法人によってホテルに特化しているものや商業施設に特化しているものなどもあるので、運用を任せる法人を選ぶときには運用資産についてもしっかりチェックしましょう。商業施設などへの投資は個人レベルでは難しいものですが、そのような不動産へもREITならば気軽に投資できるところが魅力ですね。

2.リートと現物不動産との簡単比較

リートと現物不動産との比較

投資家の自己資金や属性(職業など)、そのほか投資目的などによってもオススメの投資方法は変わるので、どちらが良いと断言することはできません。まずはそれぞれの特徴を比べながら見ていきましょう。

2-1.税金面では現物不動産のほうが良い

REITと現物不動産には税金面に大きな違いがあります。現物不動産ならば交通費や清掃費などを経費として計上し、給与収入と合算することで相続税や所得税を抑えることができますが、REITは株式とほぼ同じで分配金と売却益に20.315%の税率がかかります。(※配当控除はない)節税という面でくらべると現物不動産のほうに魅力があります

2-2.利回りは投資する不動産によって変わる

REITの利回りはおよそ2~5%ほどに設定されていることが多いようです。現物不動産で、一棟アパートなどを購入して賃貸にだしたときの利回りは8%や10%を超える場合もあるため、現物不動産に投資しているかたから見るとREITの利回りは低いと感じるでしょう。もちろん現物不動産では清掃や修繕などの維持費がかかりますから単純に比べることはできません。ただ、維持費がかかるといっても状態によって金額や頻度が大きく変わるので、たとえば新築や築浅を選ぶといったような対策が可能です。

REITはローリスク・ローリターン、現物不動産はミドルリスク・ミドルリターンな投資といえます。将来的にサラリーマンを早期退職し、家賃収入で生計を立てたいなどのプランがあるかたは現物不動産というように、ゴールによって投資方法を選びましょう。

2-3.投資金額が小さいのはREIT

REITは投資家から集めたお金で不動産を購入していくため、1万円からでも投資できる点が魅力的です。株式投資と同じように不動産が証券化されているため少額投資をしたいかたには始めやすい投資です。ただし、投資額が少なければ得られるリターンも少なくなります。

お小遣い程度での収入でいいのか、それともサラリーマンをやめて生活できるほどの利益を目指すのかによってREITか現物不動産か変わるので、まずは何を目的に資産運用をするのか決めてみましょう。

たとえばアパートやマンションなどの収益物件を購入する「現物不動産投資」では、金融機関から融資を受けて購入できるため、自己資金が少なくとも大きなリターンを狙えます。またローン返済には家賃収入を充てられ、完済すれば不動産が自分の資産となるのです。物件を保有しているあいだは毎月家賃収入を得られ、もし将来的にまとまったお金が必要になれば売却することもでき、ご自身で住むなど活用することもできます。これは不動産が証券化されている「REIT」にはない大きなメリットです。

投資資金だけで比較するのではなく、長い目でみて比較するとよいでしょう。

3.現物不動産は管理の手間がない

不動産の委託管理

現物不動産を購入すると、管理をしなければならないのでサラリーマンには難しいのでは?と思われるかたもおられるかと思います。

しかし、実際には家賃の集金やクレーム対応などをすべて管理会社へ委託できるので、オーナー様がプライベートな時間を削られることはありません。だからこそ「サラリーマン大家さん」といわれるように本業のあるかたも現物不動産に投資しているかたが多いのです。

たとえば私たちがご紹介しているシェアハウス投資ですが、家賃集金や入退去時の手続きなどを全てお任せただけるようになっており、本業のあるかたにも無理なく投資していただけます。時間がないと現物不動産への投資ができない、ということはありません。

REITか現物かを決めるときのポイントは「なにをゴールにするか」ということに尽きます。リスクを徹底的に抑えるのであればREITを選び、定年後にも安定した収入がほしいというかたは現物への投資をするなど、ゴールによって方法を選びましょう。

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