瑕疵物件のリスク

孤独死がおきる確率は?高齢者にもシェアハウスが人気の理由

若いかたにも多い孤独死のリスクについて

少子超高齢化社会が進む日本では、独り身のお年寄りが増えると予想されます。自然と孤独死などに遭遇するリスクも高まるでしょう。

事故物件となれば原状回復費が高額になるばかりか、残された家財の処分にも複雑な手続きを踏まなければなりません。空室がなかなか埋まらず、家賃を下げることもあるでしょう。そこで今回は孤独死という視点から、コミュニティの大切さシェアハウス投資の魅力についてご紹介します。

1.孤独死にあう確率は年々高まっている

あくまでも目安ですが、確率でいえば0.3%程度といわれており、100室保有しているなら約5年に一度の確率で遭遇する可能性があるということです。

孤独死がおきる確率

これは「東京都監察医務院」で公表されている「東京都23区における男女別の孤独死発生件数」と「男女別・年齢別の孤独死発生件数」です。意外かもしれませんが男性では50歳代前半から、女性では60歳代後半から亡くなるかたが多いという結果になっています。

孤独死と聞くと、ご高齢のかたに起こりやすいものだと思いがちですが、実は若いかたでも心筋梗塞や脳卒中などで突然お亡くなりになることもあります。晩婚化が進み生涯独身で過ごすかたが増えれば、自然と孤独死が起きる確率も高まるでしょう。

1-1.毎日10人前後のかたが孤独死しているという事実

東京都23区では平成18年の段階で孤独死が男女併せて3,395件発生しています。これはつまり1日あたり10人前後のかたが孤独死しているということです。これを多いとみるか少ないとみるか人によって考えかたは違いますが、多くの物件をもつ不動産オーナー様は孤独死リスクも考えておく必要がありそうですね。

また発見されるまでにかかる平均日数は男性で死後12日、女性で6日とのことです。

新聞をとっている、ご近所と毎日のように顔を合わせるというかたなどは、何か異変があったとしても早い段階で気づくことができるでしょうが、ときには発見がおくれてしまい臭いなどが床や柱に染み込んでしまうようなことも起こりえます。

家賃を銀行口座から自動引き落としにしているかたも少なくありませんから、家賃滞納で発見できるとも言い切れないのです。

2.家財などを勝手に動かすことはできない

孤独死が起きたときの対処法

もし所有している物件で孤独死がおきたら一体どのような手順で対応するのかを簡単にみておきましょう。実際にはその時々の状況によって対応が変わることも考えられますので、警察や管理会社などと連絡を取りながら対応してください。

また自主管理をされているかたは全てご自身で行うこととなりますが、管理を委託している場合は管理会社が遺族への連絡などを行なうため心理的な負担もかなり抑えられるかと思います。

2-1.警察への連絡

まず発見した場合はすぐに警察へ連絡しましょう。孤独死がおきた場合は検死など一連の手続きが行われ、身元などが判明するまで家財道具(残留物)の移動などできません。遺体は警察の引き取りとなりますが残留物などはオーナー様で手続きを行い処理します。

2-2.残留物の処理と賃貸借契約の解除

つぎに相続人(連帯保証人)と連絡をとり、賃貸借契約の解約や家具などの残留物処理の交渉へと入ります。家財などは法的には相続人に引き継がれるため、勝手に処分することはできません。

もし相続人が見つからない場合には警察に聞くと、亡くなったかたのご遺族(親族)を教えてくれることもあるでしょう。ただしご高齢の場合などは相続人がいないことも考えられます。このようなときは弁護士に相談し、相続財産管理人や特別代理人といった制度を利用することになります。

2-3.室内の修繕

孤独死は発見されるまでの日数や時期によって室内の状況も変わります。害虫や臭い・汚れなどを取り除きますが、場合によっては床や柱など大規模に修繕しなければなりません。スムーズに進めなければ隣室や階下の退去に繋がる恐れもあります。

残留物の撤去費、原状回復費、消毒・消臭費、現場供養費などは相続人と相談しながらの負担となるかと思いますが、このとき法外な請求ととられれば相続放棄になることも考えられるので節度ある交渉を行いましょう。場合によってはオーナー様負担での修繕となることもあります。あくまでも目安ですが特殊清掃や床・壁の張替えなどを行い40万円から60万円ほどかかると言われています。

2-4.新規募集を行なう

修繕や賃貸借契約の解除が終われば次に入居者を募集します。ただ心理的瑕疵のある物件は入居者がなかなか決まらないこともあります。家賃を下げるなど、何らかの対策が必要でしょう。ただ心理的瑕疵があっても「安く部屋を借りられるなら気にしない」というかたもおられますので、孤独死があったから絶対に入居者がきまらないというわけではありません。

3.シェアハウスを選ぶ高齢者も!いま注目される住まいとは

シェアハウスを選ぶ高齢者

孤独死は不動産投資を行なううえで考えておくべきリスクです。そこに都心や地方など関係ありません。リスクを抑えるには出来るかぎり早く気づくことが大切です。新聞がたまっていないか、連絡が取れないかたはいないか、異臭はしていないか、深夜まで電気が付いているところはないかなど、何か異変があったときにすぐ気づける体制を整えることが大切です。

また、いまはシェアハウスで「仲間と暮らす」高齢者のかたも増えています

シェアハウスというと若者向けのイメージがあるかと思いますが、年代を問わず需要があり、ケガや病気のときも誰かが気づいてくれるという安心感などから高齢者シェアハウスも登場しているのです。たとえば名古屋市の『ナゴヤ家ホーム』などは公営住宅の一室を改築しシェアハウスとして提供されており、孤独死を防ぐための手立ての一つとして注目されています。

4.オーナー様にも入居者様にも安心なシェアハウス経営

孤独死の心配が少なくなるというのは入居者様だけでなくオーナー様にとっても魅力的です。これからも孤独死は年々高まると予想されていますが、シェアハウスのような「コミュニケーションのある住まい」が広がることで孤独死などの問題も解決できるかもしれませんね。

シェアハウス運営には独自のノウハウが必要となり、自主管理が難しいのが難点ですが、ノウハウを蓄積している企業に委託することで手間なく家賃収入を得られる仕組みも整っています。

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